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谈到房地产研究,这是个非常大的题目.在今年5月的本专栏文章里,笔者曾经从一个很窄的角度、蜻蜓点水式的介绍了美国的学者怎样研究房地产经纪行业.本文也还是只能从非常粗浅的角度讨论一下中国的房地产研究问题.

谈房地产研究,可以从理论和实践两个角度来谈.笔者长期从事房地产教学和研究工作,从自身专业发展的角度,必须关注房地产理论方面的研究.和刊登在英文期刊上的房地产学术文章相比,中国大陆的学术期刊上刊登的房地产学术文章无论从数量上还是研究深度上,都相差甚远.甚至时至今日,还没有一份房地产学术领域的正式期刊.《中国房地产》杂志从两年前开始出了学术版,算是一个很好的开端.

再从实践的角度看,房地产实践活动其实是离不开理论分析的.美国很多大学的商学院有房地产方向的MBA学位课程,这些MBA毕业出去很多都在房地产相关的业界工作,例如房地产开发公司、房地产基金公司、商业银行和投资银行的房地产部门、房地产估价公司、房地产资产管理公司,等等.而这些MBA在校学习的时候都要掌握相关的理论分析工具,并且在学习这些理论分析工具的时候都是结合真实案例.反过来,这说明在真实的房地产实践活动中也是要用到这些理论分析工具的.

而在中国,据笔者所知,开设房地产专业或者专业方向MBA课程的商学院并不多,这反衬出房地产业界并不十分需要房地产专业的MBA以及他们的专业理论.

倒是在房地产经纪代理行业,一些大公司往往设有研究部.长期以来,笔者和广州几家大型房地产经纪代理公司的研究部有着密切的联系,因此和他们也都很熟悉.触发笔者写本文的契机,也正是这些公司的研究部最近连续发生人员离职的情况.个别人员的流动并不奇怪,但几家公司在近期先后都有研究人员离职,有的公司还不止一两个人离职,这就值得关注了.

据笔者所知,长期以来,研究部门在房地产经纪代理公司的地位就比较尴尬.对于公司来讲,他们是不可或缺的,特别是一手代理公司,在为开发商代理销售项目的时候,需要进行从宏观政策到区域经济再到周边竞争性产品的全套市场分析,这些必须由研究部来完成.而另一方面,研究部在公司看来是成本中心而非利润中心,特别是在二手经纪公司更是这样.因为在二手经纪公司中,研究部更多的是根据公司的日常数据对公司运营状况进行分析,如果公司重视科学经营管理,那么相对来说对研究部的工作还会比较看重,反之则可能

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其实这些年来我只要有机会就会鼓动这些房地产经纪代理公司的老板把研究部发展成一个盈利部门,可以把平时积累的数据加工成产品,卖给需要这些数据分析结果的客户.事实上,这些年来有些公司的市场研究报告也的确能够找到一些固定的客户,不过这些公司往往是一些全国性的公司,其庞大的数据库包含了全国的数据,这些往往被准备从事异地项目开发业务的大型房地产公司所需要.

上述所有关于中国房地产研究的现状,其实都反映了一点,就是中国的房地产行业目前仍然处于粗放经营的阶段,不需要做什么研究也照样能够大把地赚钱.不仅房地产开发和房地产经纪行业如此,房地产金融行业也是如此,中国的金融业发展总体上还处于比较初级的阶段,房地产金融产品也同样是既简又少.理论来源于实践,实践尚处于初级阶段,也就无怪乎理论研究不能上台阶了.

再稍微把话题扯远一点,在中国从事房地产学术研究,最大的困难还是缺乏系统的数据.在今年5月那篇介绍美国房地产学者如何研究房地产经纪行业的文章中,笔者曾经提到过,美国的学者研究房地产经纪行业可以从各地的MLS系统得到完备的市场数据.而中国的情况则是MLS还根本没有起步.我们还知道,美国各类房地产的宏观数据可以从人口普查局的网站方便地获得,各类房地产（特别是住宅）的产权产籍档案信息也可以从各地物业税征收和估价部门的网站上方便地查到.而在中国,政府的房地产数据是从来不对包括学者在内的公众系统地开放的,另一方面,最近媒体一直在跟踪报道的全国房地产信息系统联网一事可以从侧面反映出政府自己也还未能及时全面地了解房地产信息数据.巧妇难为无米之炊,没有系统全面的数据是无法做出高水平的房地产研究的.

为什么要写房地产毕业论文
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李求军/责任编辑

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