房地产有关论文范文,与海南旅游地产转型迷途相关论文发表

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2013年12月4日,我国25个省份深陷雾霾天气,而千里之外的海南却是一片阳光明媚.每到海南这个季节,北方老人们结伴来到海南,开始他们长达几个月的候鸟生活.记者乘坐环岛高铁,沿东海岸南下注意到,海口、三亚的限购政策加上高房价的压力,将部分购买需求挤向了文昌、琼海（包括博鳌）、万宁、陵水等县级城市.每到一站,很多人拎着大包小裹挤下列车,而上车者寥寥.

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三亚卓达东方巴哈马小区租户宋先生告诉记者,该小区属高档小区,绝大多数业主都是外地人.一到夏天,候鸟老人撤离,小区里一片黑暗,只有几户人家亮灯.这个时候,楼道里的两部电梯通常只开一部,公共照明也基本停用.

事实上,海南房地产业呈现两头在外的特征：开发商、购买者来自全国范围,外销比重极高.2011年,海口和三亚房地产外销比例为53.6%和80.9%,其他市县岛外购房面积比例基本在90%以上.对岛外市场的过分依赖带来的最直接后果是,海南房地产业第二居所明显,造成房屋的大量季节性空置,造成资源浪费.此外部分开发项目缺乏足够的市政与服务设施配套,也是空置率高的一个原因.

三亚大小洞天发展有限公司董事长孙冬认为,旅游地产项目的购房者如候鸟一般前来短期度假,造成拥挤和空城期,在常年人流量不足的情况下,基础设施很难完善.除了开发以住宅销售为主的房地产,海南仍然没有建立一个完整的、真正意义上的旅游市场,旅游服务业的基础相当薄弱.

与此同时,海南市政基础设施的完善程度与国际旅游岛之名也无法匹配.记者在采访期间经历了海南多年不遇的超强风暴,受天气灾害影响,三亚市内许多区域断水、断电,通讯受阻,内涝严重.由于城市管理缺乏应急预案,导致3、5天都无法恢复正常秩序.

海南统计局统计显示,2012年1月至8月,海南全省房地产开发共完成投资538.88亿元,其中住宅开发完成投资434.08亿元,占房地产投资的80.55%,这意味着海南房地产投资中住宅产品的比重依然过高.毫无疑问,大量开发项目集中在住宅领域,海南楼市必然会出现一次大规模洗牌,从2012年12月已经开始隐现价格战就是行业转型的先期征兆.

事实上,近年来海南省在经营性房地产方面也试图进行各种尝试,但由于缺乏相关的法律法规和诚信体系约束,酒店经营者和业主的纠纷问题时有发生.三亚大卫传奇度假酒店就是一个典型案例.该酒店以产权式酒店方式经营,业主委托开发商经营,但开发商在经营管理期间屡次爽约,几次下调租金,未兑现当初分红的承诺,双方矛盾摩擦不断.最终,180多名业主经过艰难维权,以300万元从开发商手中购回酒店经营权,并于2013年10月底重新开张,这也是三亚市第一家业主自主经营的产权式酒店.

2010年1月,国务院发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》,指出将在海南探索发展竞猜型体育彩票和大型国际赛事即开彩票.今典集团随即宣布,其位于海南三亚的三亚湾红树林将被打造成内地首家博彩酒店.2013年初,《南华早报》以《中国在澳门以外地区试点不兑换现金赌场》为题,报道了三亚红树林度假世界里的“博彩吧”（CasinoBar）.其后,一系列关于“三亚试点博彩业”、“政府首次默许海南试点不兑换现金赌场”的传闻甚嚣尘上,随即引发三亚市相关部门责令其停业整顿.

业内人士指出,海南旅游综合体的开发模式属于后期盈利型,地块通常在景区,远离中心城区,由于基础建设投资巨大、后期运营成本高、收益周期长,对开发商的资金实力和运作能力均是考验.若在市况不佳时,“擦边球”又很难打的情况下,就可能会影响开发商的资金链.自然资源的有限性、越来越多开发商的进驻带来的市场饱和性,以及旅游项目被房地产“绑架”的高风险,都是海南旅游综合体的争食者最终必须面临的问题.

高潮过后谁能笑到最后,现在还尚难定论.在克尔瑞信息集团海南片区总经理王路看来,在海南纯住宅销售肯定是条越走越窄的道路,做真正的旅游地产、为更多的消费者提供更丰富的休闲度假体验,才是海南楼市的归宿.深圳经典阳光房地产顾问有限公司海南分公司总经理蔡志喆认为,多元化和多层次的产品体系既是政府的规划也是市场的选择.

“圈地-盖房-销售-再圈地-再盖房-再销售”的房地产发展模式必须要改变.业内人士认为,海南房地产开发模式的转型升级,关键是要改变传统的片面强调数量和速度的发展模式,把房地产开发的品质和效益摆在优先位置,提高开发的后续利润,以确保地方税源的稳定,减少大规模、盲目出让土地的冲动.

专家观点

多种形式盘活海南空置资源

中国房地产业协会副会长朱中一

“海南有着良好的环境优势,发展旅游地产有着很好的前景.但旅游业的产业链较长,包含吃、住、行、游、购、娱6个环节,旅游地产作为其中的重要组成部分,应当以长远发展的眼光综合规划.海南旅游地产发展时间较短,应积极汲取国际先进旅游地产的建设经验,处理好短期调控与中长期制度建设、环境保护与地产开发的关系,把旅游地产做成综合性产业.在旅游地产规划上,政府应严格把关,对旅游地产项目要精心做好规划,绝不能因旅游地产开发而破坏环境,开发企业要把企业的社会效益放在第一位,不能光为了经济效益而不注重环境效率.当前海南旅游地产空置率较高,应该积极探索把房产托管给物业公司经营,出租收益与业主合理分成,以盘活海南的空置地产资源,给多个消费层次的人提供旅游度假资源.海南发展养老地产应以探索反向抵押贷款、连锁型养老项目、有限产权等形式,做到休闲、养老相结合,做到基本养老和满足不同人群的养老需求相结合.”

完善海南旅游地产产品线

中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云“海南旅游地产的不足之处是配套设施不够完善,配套政策不够健全,没有充分的市场一体化.企业不能只注重开发,要转变经营方式,完善旅游地产产业线.对于海南来说,‘软实力’就是附加值,只有不断的打造配套服务档次和水平,才能让海南旅游地产得到长期的、长足的发展,这是最根本的.”

政策导向影响海南旅游地产

海南省房地产业协会秘书长王静

“海南发展经营性房地产项目,必须考虑政策导向问题.开发商都是趋利的,房地产投资大,比起经营性房地产,普通商品房‘一锤子’买卖收回成本更快,经营风险更小,如果没有相关优惠政策刺激,同等条件下开发商当然不愿意涉足经营性房地产领域.政府如果是一次性收取土地出让金,却要求开发商搞经营性房地产,用十年甚至更长时间收回成本,这无疑不太现实.”

海南旅游地产要走高端特色化路线

海南省政协经济委员会副主任、海南产业经济研究院院长李仁君

“海南省应借鉴香港等地的先进经验,采取‘双轨制’的办法,对于商品性住房,应实行‘放开价格,管住数量’,对于保障性住房则实行‘管住价格,放开数量’.海南的环境资源稀缺,面向岛外客户的经营性地产,就是要走高端、特色化路线,价格由市场决定,数量上加以限制；而保障房则是为了解决本岛居民

房地产有关论文范文

海南旅游地产向产业链转型升级

海南省住房和城乡建设厅房地产市场监管处处长陈武

“海南房地产业应该有一个准确定位,不是其他产业服务房地产业,而是房地产服务海南的多产业,充分发挥房地产业关联性强的特点,实现由单一产业向产业链的转型升级.同时,要充分发挥房地产业作为基础产业的载体功能,与旅游度假业、商业服务业、商务会展业、专业市场和大工业等联动发展,实现从单一产业向产业集聚的转变.房地产业只有支持其他产业的发展,才能实现自身的长远发展.”

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