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关于房地产方面论文例文,与房地产泡沫的经济相关论文摘要
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6;,在均衡情况下,被拍卖的地块归评价较高的企业,这从资源配置的角度讲是有效的,但国家作为土地的所有者只得到企业价值的一半.相比之下,如果信息是完全的,企业之间的竞争将使国家获得企业价值的全部.现假定有个房地产商参与竞争投标,同样,令为地块对房地产商的价值∈（1,2等,）,假设只有自己知道的大小,但所有投标人都知道为独立的均匀分布函数,（∈）,为投标人的报价,投标人中标的概率为,令
他的期望支付函数为
最优化的条件为：
解微分方程得,
若,则,由最优化的一阶条件及时,的边界条件,我们可假设该土地的成交价为（即投标人的最优报价）：
显然从上两式都可看出,bi随的增加而增加,当→∞时,→.
参与土地竞标的企业越多,国家得到的价格就越高；当投标人趋于无穷时,国家几乎得到土地价值的全部,可见让更多的人参与投标是国家利益所在.可见应该鼓励更多的人参与投标,在这种制度安排下,满足：（1）个人理性约束,该博弈中,参与人的经济利润为,大于他不参加投标的利润0.（2）激励相容约束,因为招标人选择的最高投标价是在投标人收益最大化的条件下中标的,大于他选择其他行动时得到的期望效用,因此这种招投标机制在理论上是最优的.
目前我国的土地拍卖仅以价格为评估因素,在进行土地招标时只允许少数几个房产商参与投标,这些房产商拥有较大的资金优势,他们不会去考虑优化方案,而是炒作或圈地,使房产价格不断攀升,远高于居民的收入,从而导致泡沫的产生.为使社会获得尽可能高的收益,政府应采取相关措施鼓励和吸引尽可能多的开发商参与竞标,而不是通过设置各种壁垒阻止符合条件的地产商进入.而其中关键是要建立一个综合的评标体系,价格只能作为其中的一部分,这样在招标过程中就不会仅以价格为评标因素,这对抑制土地价格会起到很大作用.
4.2二级市场
在房地产交易过程中,房地产买卖双方处在一种信息不对称的状态下.买卖双方在市场中所属地位的不同决定了他们之间的委托―代理关系.作为卖方的房地产开发商和销售代理商掌握着房地产产品的大量实质性信息,对房地产所处地理位置、地形、交通情况等公共信息有充分的了解,同时掌握着包括产品的成本、可能的收益等隐蔽信息,处于信息优势地位,因而卖方应看作代理人.而作为交易的买方消费者而言,其拥有的信息只包含一定量的公开信息,这些信息的价值在于让消费者明确自己的消费定位,对产品本身的影响较小,因而消费者处于委托人的地位上[8].房地产泡沫产生的一个重要原因是交易过程中政府职能的真空,政府的监管和干预是防止房地产泡沫的重要手段,我们通过建立如下博弈模型进行分析：
4.2.1无政府参与的双方博弈.政府不参与房地产的交易活动,该博弈模型有两个局中人：委托人（消费者）和代理人（房地产商或销售商）,且因为房屋的特殊性质,在这里属一次性博弈,即不完全信息静态博弈,参与者是消费者和房地产商.消费者的行动为Ai等于{信任,不信任},消费者的不信任意味着放弃；房地产商的行动为Bi等于{诚实,欺骗}.假设双方同时选择自己的行动[9],其博弈的支付矩阵如下：
给定房地产商诚实的情况下,消费者的最优选择是信任；给定房地产商欺骗的情况下消费者的最优选择是不信任；同理,给定消费者信任的情况下,房地产商的最优选择是欺骗；给定消费者不信任的情况下,房地产商的最优选择是欺骗；根据相对优势策略圈定法可知在图中博弈的最终结果是消费者选择信任,房地产商选择欺骗,最后的纳什均衡是（信任,欺骗）,理性的代理人最优选择为欺骗,而委托人预期代理人有可能会选择欺骗,但是他仍然会选择信任,即购买房子.
可见在没有政府监督的情况下消费者将一直是被动接受者,而房地产商可以任意哄抬价格,同时不会有给消费者提供最优商品房的激励.
4.2.2有政府参与的博弈.上述构造的是一个无政府干预情况下房地产市场交易人的行为选择模型,在有政府干预和监管的情况下,我们考虑将变成三方的博弈,有三个参与人：房地产企业、消费者及政府.假设它们都是理性的局中人,任何一方在与其他两方的利益冲突和竞争中自主运用策略,使自己利益最大化.
我们来构造存在政府监管情况下的房地产企业行为选择的博弈模型：
对于政府：假定政府的目标函数随着监督与否发生变化,当严格监督时为,不严格监督而房地产商诚实经营时为,房地产商欺骗时为.其中为开发商所售房屋,为单位房屋税收,为政府福利性支出,E为政府监督成本,E0为发现欺骗行为使社会得到的收益.
对于房地产商：欺骗行为的成本用C表示,包括显性成本和隐性成本,欺骗行为的“收益”,即为采取欺骗行为谋取的各种不正当的利益,用T表示.欺骗行为一旦被发现并受到惩罚,则收益为,诚实行为的正常收益为S.这里设,给定政府发现并惩罚欺骗行为的概率为p,房地产商欺骗的概率为q,则政府与地产商博弈的支付矩阵为：
下面对房地产商的行为进行分析：
房地产商欺骗和不欺骗时的期望收益分别为：
我们知道,对有风险偏好的企业往往倾向于欺骗,现假定企业都是风险中性的,当R（p,1）>R（p,0）时,代理人选择欺骗；当R（p,1） 我们不妨令 从上面可知道：与就是约束房地产商行为选择模式的两个因素.在给定失信行为被发现的概率的情况下,欺骗行为的成本将直接影响房地产商的行为选择.越大,欺骗行为所承担的成本越大,就越小,意味着房地产商选择欺骗的收益越小,代理人在交易中选择诚实的积极性就越大,因此,加大欺骗行为的处罚成本会成为抑制代理人在交易中的机会主义倾向的制度约束.同理,越大,也越小,房地产商也宁愿选择诚实,意味着如果政府部门能及时了解房地产商的各种信息,提高欺骗行为被发现的可能性,这样就会有效的减少房地产商的欺骗行为. 房地产开发周期长、环节多,参与的市场主体多,而目前由于管理制度不健全、管理措施得不到有效落实,出现管理真空地带.行政管理的缺位,使市场主体的失信行为有时不会被发现,同时,惩罚相对于代理人的经济收益来说太小,市场主体选择不诚信时仍能获得额外的经济收益,说明目前的制度安排不利于市场的健全和发展. 政府加强信息监督和加大处罚力度是政府规范市场的两个可行措施,当消费者对市场的信息充分了解,同时企业规范经营,泡沫产生的可能性将大大降低. 从上面的分析中我们可得出以下两个制度性的设想,以达到控制泡沫的目的. 第一,对一级市场而言,政府应用综合评价的方式对土地进行招标,以吸引更多的企业参与,并把对方案的评估放在第一位.中标者除了提高本块土地的价值外,还要能带动周边土地升值.这样能防止由于土地价格虚高而导致的住宅等房地产价格飞涨. 第二,对二级市场而言,应从两个方面来改善：一方面,信息不对称是房地产开发中市场主体失信的根源,应建立面向消费者的房地产信息咨询机构,弱化信息的非对称性.另一方面,应为房地产市场营造一个公平交易、诚实经营的环境,加大对房地产市场中欺骗行为的打击力度,强化制度方面的硬约束,只有这样才能控制房地产泡沫,使房地产行业稳定健康的发展. 参考文献 [1]包宗华,房地产先导产业与泡沫经济[M],北京A 关于房地产方面论文例文,与房地产泡沫的经济相关论文摘要参考文献资料：5.结论