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摘 要 ：近年来,城市房屋拆迁引发的纠纷不断走进公众的视野,房屋拆迁所产生的问题日益突出.房屋拆迁涉及的领域较广,其中包括法律领域和经济领域.为了缓解、解决因房屋拆迁引发的矛盾,应首先较为全面、深入地看待这一问题.从城市房屋拆迁问题产生的原因、以制度经济学的视角分析房屋拆迁各主体的作用、城市房屋拆迁制度的变迁这三个方面来观察这一问题,为将来解决城市房屋拆迁的纠纷提供一些基础.
关 键 词 ：城市房屋：拆迁：管理
中图分类号：F299
文献标识码：A
文章编号：1009-8631（2012）05-0010-01
房屋往往是人们安身立命之处,对于大多数家庭而言房屋是他们最重要的财产之一.房屋拆迁对于个人利益的影响可以说是非常巨大的.房屋拆迁引发的纠纷引起了社会的广泛关注,关于房屋拆迁的讨论一再升温.
一、城市房屋拆迁问题产生的原因
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城市房屋拆迁原本是极为正常的.一个城市在其发展的过程中不可避免地需要进行房屋拆迁.房屋拆迁的原因可能有以下几个方面：第一,旧城区的发展日益饱和、已不堪重负,需要从城市的外缘进行拓展或是对旧城区进行改造；第二,一个城市行进了新的规划,城市主导功能发生变化,需要对现有城市格局进&#
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二、从制度经济学的视角分析城市房屋拆迁中各主体的作用
目前看来,城市房屋拆迁过程中涉及的主体包括：地方政府、房地产开发商、被拆迁人、专业拆迁队等.从制度经济学的角度分析前三者在城市房屋拆迁过程中所起的作用.
(一)地方政府
地方政府在房地产开发和城市房屋拆迁过程中的主要职权包括：第一,出让土地的建设用地使用权,收取相应的出让金；第二,进行相关的行政审批.地方政府主要依靠已有的制度、出台相应的法规、公布有关政策以及其他具体行政行为来履行自身职能.
1.从产权制度的角度分析
从现有的产权制度的角度来看,我国已具备了相对完善的房屋产权制度.城市房屋已经建立起产权登记制度,例如在房屋买卖过程中房屋所有权的转移是以到登记机构进行登记为标准的.房屋的产权证就是房屋所有者享有房屋所有权的权属证明.由于产权界定清晰,因此对于房屋产权的拆迁补偿也是明确的.
2.从交易费用的角度分析
地方政府的行为可能导致交易费用的增加,这主要体现在地方政府的立法、决策及行政过程中.地方政府拥有广义上的立法权,即地方政府对于当地的具体拆迁过程、补偿情况等有权力出台一些地方性法规.在这个过程中就很可能出现立法上的设租寻租行为,这一行为将导致房屋拆迁过程中交易费用的上升,而被拆迁者很可能成为这一成本提升最终的承担者.导致的结果将是被拆迁者所得的拆迁补偿不合理,进而触发各种房屋拆迁纠纷.
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根据法律与经济的关系的相关理论进行分析,每一种规则都代表利益的重新分配,因此为了在新一轮的利益分配中得到更多的利益,相关利益集团必然会在制定规则时进行游说,发出自己的声音.而此时作为被拆迁者的百姓由于处于较为弱势的地位,其声音很难得到传达.如果立法者在立法时主要考虑的是某些利益集团的利益和本部门的利益,而未考虑包括被拆迁者在内的其他各利益攸关方的利益,那么制定出的法律就很可能不能保证公平.
(二)房地产开发商
房地产开发商作为市场经济的主体之一,其秉持着经济人理性在市场中必然是寻求交易成本的最小化和利润的最大化.根据产权的利益集团理论,“假设一国基本的社会制度和政治制度为既定,从政治市场中利益集团互相作用的角度解释各产业部门的产权安排”,获得利益的方法主要有两种：第一,服从既定制度安排,追求最低投入；第二,对统治者、立法者、政府官僚进行游说争取有利于自己的法律和规则的变化.
(三)被拆迁者
在城市房屋拆迁的过程中,被拆迁者处于最为弱势的地位.当然不能排除有被拆迁者利用房屋拆迁之机漫天要价,但大多数被拆迁者只是希望能够有足够的补偿以使其能够另辟新居.
房屋是对于大多数家庭而言是其最重要的不动产,如果房屋拆迁之前的征收补偿不合理,被拆迁者将面临无居所的危境.他们很可能通过各种途径阻拦拆迁.这不仅将提高房屋拆迁的成本,同时也将提高维护社会稳定的成本.
三、城市房屋拆迁制度的变迁
2009年12月7日,北京大学法学院五位教授就《城市房屋拆迁管理条例》向全国人大常委会提出了审查建议,其中特别提到了房屋征收补偿问题.法律规定的变化在一定意义上也是制度的变迁.在征求意见稿中对于被拆迁户的权利有了更全面的保护,例如在征求意见稿第32条第2、3款中规定：“房屋征收部门及其委托的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁.任何单位和个人不得以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁.”这些条文都是针对过去在现实中出现过的房屋拆迁问题所作出的法律规定,体现了立法上的进步.从之前某些地方政府为了谋私利而侵害被拆迁者的利益,到全国性的拆迁法规的修改,这一过程使人不由想起诺斯悖论,即国家的存在既是经济增长的关键,又是经济衰败的根源.将这一悖论放之于房屋拆迁过程亦是如此.政府公正合理的立法行为是房屋拆迁有序进行的保障.但是一些政府的设租寻租行为又是产生房屋拆迁纠纷的原因.国家的正、负面利益可能是兼容的,这取决于统治者对短期利益与长期利益的选择.只要这种选择是得当的,那么双赢的局面是有可能出现的.这一双赢局面取得的前提是地方政府在制定决策时应更倾向于使用其道德人理性而非经济人理性.
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“只有当制度创新与变迁有利可图,人们才会发动制度创新与变迁.”由于十几年来社会经济环境发生了的巨大变化,城市房屋拆迁制度也走向了变革的十字路口.解决目前城市房屋拆迁的矛盾的确需要新制度的供给.然而推动变革的动力并不统一,不同主体有着不同的利益诉求.对于某些主体而言,制度变迁的可图之利尚不明显,因此其难有动力推动制度的变化.房屋拆迁的制度变迁将沿着一条渐进式的道路前进.这对于被拆迁者而言意味着其财产权利受到侵害或者补偿不合理、不足额的情况还要更长的一段时间才能够解决.这对于政府而言,意味着还需付出更多的行政成本来解决变革完成之前的拆迁纠纷.城市房屋拆迁制度的变迁是需要各方利益主体付出相应成本的.为了维护社会秩序,保障至少是最基本的公平与人权,政府应为此做出更多的努力.也许新晋的《国有地上房屋征收与补偿条例》就是这一变革的曙光.
四、结论
城市房屋拆迁涉及被拆迁人关切的重要利益,涉及政府维护社会安定的目标,涉及房地产开发商对利润最大化的需求.随着矛盾的凸显,这一制度的变化也许已经开始.在这一制度变迁的过程中亟需解决问题包括：房屋产权与土地使用权的补偿问题：完善立法以降低拆迁过程中的交易成本：设立有效的监督以防止地方政府在拆迁过程中的设租寻租行为.如果有良法的保障、良策的护航,良性循环的城市房屋拆迁制度也许就不远了.
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