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优惠的公积金贷款是买房时首要的融资方式,各地在公积金缴存、使用上有着不同的规定.本刊联线京沪穗三地记者,为你解读各地的公积金使用实用信息.
从2008年7月份开始,北京住房公积金的缴存比例将统一为12％.与此同时,2008年北京职工住房公积金的月缴存额上限也由2007年的2166元提高至2392元(由上一年北京市职工月平均工资的300％乘以公积金缴存比例确定).
贷款专家指出,与此前《北京市公积金缴存管理办法》中,住房公积金8％～12％的分档缴存比例相比,统一的缴存比例更加符合公平原则.尤其是个人公积金账户的缴存额为个人和公司共同负担,缴存比例的统一意味着公司将增加员工的公积金的福利,大部分北京市民的公积金缴存额也将有所提高.
随着缴存额的提高,可供使用的住房公积金贷款存量也会有所上升.由于公积金贷款具备低利率的优势,此举的推出也有望为更多的买房人带来实际的优惠.那么,北京的买房人可以怎样使用自己的住房公积金呢
公积金贷款最高达78万元
根据《北京市住房公积金贷款办法》的规定,凡是购买自住房,借款人夫妻双方均无尚未还清的住房公积金贷款和住房公积金政策性贴息贷款的人,只要按照规定建立住房公积金账户12个月(含)以上,同时,足额正常缴存住房公积金12个月(含)以上的,且申请贷款时处于缴存状态的人均可以申请公积金贷款.
众所周知,公积金贷款使用优惠的贷款利率,如目前1―5年期的公积金贷款利率为4.77％,5―30年期的利率为5.22％,远远低于同期的商业银行贷款利率.如果能够充分地使用上自己的公积金贷款,无疑能够大大降低贷款买房中的利息负担.那么,北京市对于公积金贷款的额度是如何确定的呢
记者了解到,目前北京住房公积金单笔贷款最高额度为60万元；在此基础上引入了个人信用等级评价机制,个人信用评估机构评定的信用等级为AA级的可上浮15％,即69万元；AAA级的借款申请人,贷款金额可上浮30％,即78万元,这也是个人可以获得的最高公积金贷款额度.
不过,具体到每个贷款人,住房公积金贷款额度由多个因素来确定.包括贷款人公积金缴存额、申请借款年限、首付款金额、所购房屋建筑面积等等.
北京市住房公积金贷款中心给出的测算方法是：首先计算本人及共同申请人的月收入：月收入＝个人住房公积金月缴存额／住房公积金缴存比例；在此基础上,以申请人的家庭收入(指通过上述计算方式计算出的借款申请人及共同申请人的月收入之和)留足40％生活费后所剩余额,再除以申请贷款年限等额本息还款的每万元贷款月均还款额的所得,就是最高可贷款额.
举个例子来说,方先生与太太共同申请住房公积金贷款,目前方先生每个月住房公积金缴存额为1200元,方太太为600元.因为是单位和个人各出一半,以12％作为统一的缴存比例,可以计算出方先生和太太的月收入分别为5000元和2500元,月收入之和为7500元.扣除40％的月生活费后,每月可供还款的最高金额为4500元.假设他们想申请的是15年期的住房公积金贷款,其利率为5.22％,每万元贷款等额本息法下的月还款额为80.23元.那么他们可以申请的最高额度就可以通过4500除以80.23得到,大约为56万元.
当然,测算出来的贷款额度是一个供参考的额度,最终的贷款额度还要同时考虑单笔贷款最高额度(60万元限制)、最低首付款要求及个人信用评估等多重因素.
如对于首付款的要求,主要是按照套型建筑面积在90平方米(不含)以上或者以下来区分的：90平方米以上的,首付款要达到房款的30％；90平方米以下的非政策性住房,首付款比例为20％；90平方米以下的政策性住房比如经济适用房等,首付款达到10％即可.
此外,对于第二套房公积金贷款利率以及期限,只要是以前夫妻双方没有使用过公积金贷款或者使用了公积金贷款但已经还清,就可以享受第一次公积金贷款的利率以及期限等.换句话说,目前公积金贷款对于第二套房没有特殊的要求和规定.
组合贷款使用限制多
尽管北京住房公积金贷款的最高额度较高,但对于一些购房人来说,单纯的公积金贷款可能还不能满足他们的要求.商业贷款＋公积金贷款的组合贷款也由此应运而生.不过,记者了解到,目前北京住房公积金贷款中心只与工行、农行、建行、中行、交行五大国有商业银行合作开展了组合贷款业务.虽然按照规定,所有的楼盘和项目均可以采用组合贷款,但是记者以普通贷款人身份分别致电这几家银行北京分行个人信贷部咨询时,工作人员答复不尽相同,有的银行所有楼盘均可以做,有的银行则称,只有和本行有合作的房地产项目才可以办理组合贷款.受此限制,建议买房人务必多了解需要购买的楼盘的贷款条件与信息,以便于进行贷款规划.
同时提醒你的是,如果你遇到开发商拒绝使用公积金贷款的情况时,可以拨打北京市建委的热线投诉.根据北京市建委与公积金管理中心的规定,开发商不得拒绝公积金贷款,情节严重的,将暂停房地产开发企业的项目预售许可、网上签约,暂停开发公司的房地产开发资质延续、升级和新项目立项核准,并在房地产开发企业信用信息系统中予以公示.
公积金贴息贷款
在组合贷款外,北京的买房人还有一种选择,就是采用公积金贴息贷款.
贴息贷款实质上是一种商业贷款,适用于一些指定的贴息项目,或者那些有公积金贷款资格但额度又不能满足的公积金贷款申请人.北京住房公积金管理中心通过与有关商业银行合作,对商业银行发放的商业性个人住房贷款,凡符合贴息条件的借款人,由中心根据借款人可以申请的贴息额度给予利息补贴.
对于贴息贷款的利息补贴标准,现有的规定是：商业贷款执行利率低于商业贷款基准利率的,按照商业贷款执行利率与住房公积金贷款利率计算出的实际利息差进行利息补贴；商业贷款执行利率高于或等于商业贷款基准利率的,按照商业贷款基准利率与住房公积金贷款利率计算出的利息差进行利息补贴.每年的6月、12月,住房公积金贴息中心会根据协议规定时间把贴息打到贴息贷款人的账户.
此外,公积金贴息贷款中,并不是这笔贷款的所有额度都享受贴息,而是在公积金贷款额度内的享受.具体来说,假如你所核定可享受的公积金贷款额度为40万元,而需要从商业银行申请的贷款是50万元,那么你所能享受的贴息的贷款额度就是40万元,余下的10万元不能享受贴息.
公积金贴息贷款中心工作人员介绍,目前公积金贴息贷款可以在北京的所有银行办理.但由于公积金贴息贷款的补贴由北京财政控制,因此贴息贷款每年有总的供给额度的限制,这很有局限性.
记者了解到,对于组合贷款与贴息贷款这两种贷款形式,目前北京住房公积金贷款中心主推的是组合贷款,正常情况下,20天左右即可办完.另外,组合贷款所涉担保费和评估费用比较低,而贴息贷款虽然手续简便,但受额度局限,且担保费用和评估费用要远高于组合贷款.由于最近一两年内贷款中心不作为主要业务推广,因此限制也比较严格,并不容易申请.
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无法直接冲还贷但可逐年提取
与其他省市的公积金账户余额直接冲还贷的方式相比,北京住房公积金管理中心还没有推出公积金余额直接冲还贷的业务,但是拥有公积金账户的个人可以自己通过提取的方式进行贷款的冲还.
记者了解到,公积金余额提取分以下几种情况.
如果购买自住房时没有使用贷款的,夫妻双方可以每年提取一次,但累计提取的额度不应超过实际发生的住房支出.如果购买自住房时使用了住房贷款,夫妻双方也可以每年提取一次.但如果贷款购买的是经济适用房等政策性住房,夫妻双方就可以每个季度提取一次.提取额度为,累
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