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成都“地票”交易在2010年底被叫停,瞬间将重庆的“地票”试验推到了风口浪尖上.新年之际,重庆各方表明态度,试验继续进行.

事实上,“地票”概念正是从重庆发端,是指农村集体建设用地――包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等,经过复垦与验收后所产生的可交易和转让的用地指标.

该推出就推出

处于舆情焦点的重庆市农村土地交易所（下称土交所）,隐于市中心最繁华地段：重庆交易大厦四层.此时距其挂牌成立,已届两年.目前,地票拍卖会根据实际需要适时举行每月一至二次,每次约有十多家单位或个人举牌竞购.

重庆农村土地交易所研究部工作人员表示,他们未得到上级部门叫停地票交易的有关指示,地票交易将会和往常一样,根据市场供需情况“该什么时候推出就什么时候推出”.

在土交所办公室,会议桌牌堆积如山.“每周都会有接待任务,接待来自全国各地的政府代表团,我们要向各地代表介绍重庆地票和土交所的运行经验.”土交所研究部工作人员坦言,他们除组织地票拍卖,撰写研究报告外,更繁重的任务是“被迫”接待全国各地政府、企业考察团、调研团与媒体记者――此前中央高层曾明确指示重庆地票试验“不做宣传”.

此前不久,成都首次面向开发商的农村建设用地指标交易被突然叫停.据悉,直接叫停此次“地票”交易的是国土资源部.而对于叫停原因,舆论揣测这或许跟之前成都地票交易火爆,可能导致“抬高土地价格”的连锁反应.

2010年12月17日,成都市面向开发商的首场“地票”拍卖在成都农村产权交易所火爆开场,179家开发商（包括保利、万科等外地大开发商,也包括中石油等主业非地产的大国企）参与2000亩建设用地指标的竞拍,结果成交均价72.89万元/亩,总价14.578亿元,溢价率达385.93％,是起拍价（每亩15万元）的近5倍.

土交所工作人员告诉《财经》记者,重庆地票交易价格一直控制在单价10万元左右,远没达到成都那么高的水平.究其原因,她认为可能是两地“地票”运行机制不同造成的,“地票的产生、交易等流程不一样,所以对最终价格的影响也不一样.”

重庆社科院区域经济研究中心主任李勇认为,重庆“大农村”的地域特色明显,郊区土地整理的空间较大,涉及面比较广,不仅有主城区还有很多远郊区县,因此“不会集中在城市某个点上,从而把地票价格抬得很高”.

成都地票交易存在的合法性本身也遭到质疑.业内人士认为成都之所以设立农村“产权交易所”而非重庆明确提出的“土地交易所”的概念,实际上是打了政策的“擦边球”.国土资源部党组成员、总规划师胡存智在去年3月《财经》记者参加的一次论坛上明确指出,“地票交易,全国就重庆一个地方试验.”

据接近国土资源部调控和监测司的人士透露,根据国务院批复《成都市统筹城乡发展综合配套改革实验总体方案》的规定,“关于涉及土地、金融等重要改革事项要按程度报批后实施”.成都市开展地票交易试点既未获得国务院批准,也没有取得国土资源部等相关部门的同意.同时,成都市地票交易也存在一些问题,比如指标收益分配机制问题、持证准入问题等等,还值得进一步研究.

重庆地票缘起

相对成都地票多少存在的名不正言不顺,重庆地票试验则从一开始就获得高层认可.

2008年4月上旬,重庆市国土局局长张定宇、市政府研究室副主任刘文耀、市政府发展研究中心区域经济研究所所长陈悦、城乡统筹研究所所长田代贵和产权交易所一位女性领导一起被请到了市政府.时任常务副市长黄奇帆告诉他们,接下来的一个月,他们要放下手头的其他工作,到市政府上班.

其间,他们被要求保密,不得向外界透露工作内容,不得将工作有关的文件、材料带回家,因为他们起草的制度,可能会与某些中央现行政策“不兼容”.他们受命筹谋中国第一家农村土地交易所,设计城乡建设用地指标交易制度.他们设计的蓝本,在办公室里只是薄薄几页文件,但出了这间屋子,就将成为全国瞩目的大新闻.

接近重庆市政府的人士向《财经》记者介绍,2007年重庆获批为城乡统筹实验区后,重庆方面觉得虽已获实验区之名,但应享受的具体特殊惠政还未廓清,需要向中央要政策.2008年4月,重庆市委书记薄熙来、时任市长王鸿举、常务副市长黄奇帆专程到北京向温家宝总理汇报,提出了支持重庆发展的12条政策请求.

听完汇报,决策高层要求国家发改委牵头研究,提出系统意见.三人回渝后,即召集各方专家拟定建议,其中在土地方面,开始寻求打破城乡二元土地阻隔,在农村集约土地,满足城市用地需求,同时让城市化效益反哺农村.于是,陈悦等长期研究土地问题的专家,与重庆市国土部门的官员一起,被召集到黄奇帆办公室.

《重庆农村土地交易所管理条例》初稿出炉,仅用两天时间.初稿的主要参考是,重庆社科院2004年对重庆农村进行的一次全面摸底调查,全国各地对农地整理和显化价值的种种做法,包括一些失败的、被中央叫停的案例,另外还参阅中央对于农地管理方面的法规.

接下来一个月里,陈悦等人每天到市政府上班,加班更是家常便饭,晚上11点还在工作.

黄奇帆看了第三稿后指出,文件中农村集体建设用地、城市建设用地、建设用地挂钩指标等各种概念并存,太复杂.指标以交易所为平台进行置换买卖,如同股票,又以土地为对象,不如叫“地票”,通俗易懂.至此,“地票”之名正式诞生.

在市政府上了一个月的班后,地票设计小组终于拿出了《重庆农村土地交易所管理暂行办法》.其中包括地票产生、交易程序,交易主体、内容等.他们的劳动成果随即作为《城乡统筹实验区12条政策建议》的一部分上报中央.

2008年8月上旬,国土资源部与重庆市政府签订战略合作协议,支持重庆探索土地利用新机制和耕地保护新模式,支持重庆设立农村土地交易所.10月,黄奇帆在向重庆高校和学术研究机构报告时,首次在公开场合提出“地票”概念,地票开始走向公众视野.

其后又经反复讨论后,国务院常务会议通过并发布《关于支持和促进重庆市统筹城乡改革和发展的意见》,即国务院3号文件,陈悦等人的成果被吸纳其中.至此,重庆地票以国家政策形式固化下来.

同年11月17日,重庆市政府第22次常务会议通过了《重庆市农村土地交易所管理暂行办法》(下称《暂行办法》）.12月4日,重庆市委书记薄熙来为重庆农村土地交易所挂牌,中国史上首个农村土地交易所正式成立.该交易所由重庆市政府出资设立,注册资金5000万元.同日11时38分,中国第一张含300亩土地的地票,以2680万元的价格,被一家私企拍走.设计小组在半年内,即已看到自己的设计化为现实.

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争议与突破

地票制度在全国并无先例,具体安排亦无章可循,和中国很多改革设计者相似,陈悦等人只能“摸着石头过河”.其设计者对其关键内容亦曾意见不一,并有多次激烈争论.

起初,小组成员间就地票能否有市场的问题意见对立.一方认为,由于地票制度和传统的国有土地招拍挂制度并存,且地票落地仍然要通过招拍挂实现,拿到地票并不意味直接拿到土地,企业可能辛辛苦苦选了一块地,由于出价不够,被别人拍走,等于为别人做了嫁衣.因此,地票可能不会有广阔市场,甚至会成为卡拉OK,自娱自乐,政府自己买自己的地,在社会上无人问津.

但另一方认为,由于重庆土地供需矛盾突出,仅靠原有指标不足以平复工业化和城镇化产生的土地饥渴症,地票带来的额外指标

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