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就会有自己的市场.

自2008年底第一次地票交易会后,重庆地票价格维持在8万元左右.地票诞生之初的几笔交易中,市政府土地储备中心购买了约一半的地票,而用地大户――房地产企业购买地票则只占成交总量的五分之一.

一位房地产企业高管告诉《财经》记者,2010年8月后,重庆主城区商业开发用地招拍挂,参与企业必须持有地票才能入场.有此政策“保驾护航”,地票价格旋即上涨,目前每亩地票可在土交所拍到17万元,交易量也逐渐增加.截至2010年10月,重庆农村土地交易所共组织18场地票交易,成交面积3.47万亩,成交金额43.31亿元.已有27宗地票6269.5亩获征（转）用批复,主要在九龙坡、渝北、大渡口、南岸和江津地区落地.

围绕农村建设用地指标能否“异地置换”,小组内产生的分歧最大.

国家农村土地管理规定,农村建设用地不能异地置换.部分小组成员认为,不应突破这道政策红线,即重庆土地指标不能跨区县异地流转.但另一派认为,中央的规定后面还有一句话,即“但经批准的地区除外”.持此论者认为重庆作为城乡统筹实验区,应有先行先试之权,可争取中央特批.

陈悦认为,偏远地区的土地指标如果只能在本区县买卖,则溢价有限,只有可以跨区县,置换中心区域的土地指标,价格则更高,能让偏远区县的农民更多分享重庆城市发展成果.

最后的共识是,重庆任意区县的地票,在符合规划的前提下,均可在主城区和其他区县“落地”.此前,重庆最偏远、经济不发达的城口县,建设用地指标价格每亩仅2万－3万元,而在交易所拍卖后,目前最高可达17万元,溢价八倍有余.据国土部门人士介绍,目前城口县等偏远地区成为地票供应大户,农民和村集体整理土地热情高涨.

另一个争论是,农民能否直接面对市场.陈悦认为,农民可以自己聘请土地整理公司,可以个人名义直接将指标拿到交易所拍卖,拍卖收益直接交给农民.但反对者认为,重庆人均土地占有量较小,单个农民拿来的土地零散,不便于管理,应由区县政府下设土地整理公司,经农民同意后,将所辖区县统一整理,然后由公司拿到交易所拍卖,地票收益由土交所先交给这些土地整理公司,再由其发放给农民.

陈悦强调,地票日后价格将会升高,不应经过中介,而应该让农民直接面对市场,卖多卖少是农民的事情,单个农民的指标虽然零星,但可由土交所收集零星指标,待攒够一定数量后整体拍卖,再按面积将收益分给农民.

如经区县国土局下的土地整理公司转手,因为这些公司为企业性质,逐利欲望难以遏制,可能会以扣除土地整理工程费用为由,少返地票收益给农民.而农民由于文化素质和信息不对称等原因,在与区县土地整理公司的博弈中处于不利地位.

重庆市政府2010年9月曾出台文件,严令地票收入必须全部反哺三农,其中85％归农民个人,15％归村集体,用于农村基础设施、公共服务和农民社会福利.接近重庆国土部门的人士坦承,上面的规定是好的,确实为农民着想,但具体操作中市政府保存多少,区县政府下设的公司扣除多少,村集体截流多少,目前仍处于灰色地带,不够公开、透明,缺乏有效监管.除收益分配外,目前地票制度还有不少环节仍亟须细化,要在发展中不断完善.

未实现的设计初衷

也有未能实现设计者初衷的情况.如为了给农村经济社会发展留下一定空间,《暂行办法》规定复垦形成的地票指标优先用于农村发展需要,节余的用地指标才作为地票进行交易.

基层乡村的做法却正相反,尽量多换取地票,甚至占用了学校、卫生所等公共服务机构用地.原因很简单：对于偏远农村而言,将整理出的土地指标换取地票拍卖,眼前收益远大于满足农村发展.

农民对地票制度反响不一.位于主城区周边的农民,其土地价值高企,并不希望将土地变为地票,他们更愿意等待土地被征用,借助城市周边农地转非的丰厚溢价,获得一个满意的征地补偿.

而远郊区县、偏远地区的农民则更多愿意整理土地换取地票收益,因为偏远地区的土地价格远不如地票价格,而且复垦后的土地无论自己耕种或者出租,都是一笔划算的买卖.此外,他们将宅基地复垦后,政府还组织他们集中居住到新社区,用地票款冲抵新房房款,居住环境亦获得改善.

重庆企业界对现行的地票制度亦存微词.

制约企业购买地票积极性的最大问题是,地票和传统的招拍挂并存.企业在农村土地交易所拍得地票并选定土地后,仍需经公开招拍挂程序,与其他企业平等竞标.如果出价不能超过其他所有企业,则费心费神选来的土地就会被对手拍走,为他人做了嫁衣.

除拍得地票后选择区位、向政府申请招拍挂所付出的时间、金钱成本外,若在公开招拍挂时拍不到土地,或两年内地票无法落地,地票款由政府退回企业,其间利息损失由企业自行承担.

但政府似乎也有苦衷.重庆农村土地交易所CEO黄茂军对《财经》记者指出,最近在进一步对这些问题进行研究,意在进一步增强购买地票积极性,鼓励地票持有人使用地票.对申请落地的,如公开招拍挂时未竞得地块,置换回相应地票,地票持有人可继续持有并可延长使用期限,也可转让.同时,考虑实行差别化的税费政策,对落地企业未竞得地块转让地票的,今后可在税费方面予以相应优惠.当然,国有建设用地使用权招拍挂制度必须坚持.

此外,企业拍到地票后欲落定的土地,自然是区位甚好,商业潜力较大的地块,但政府在实际操作中未必会随企业所愿,而可能推出另一些土地.有企业高管向《财经》记者反映,这些土地多位于主城区周边村镇,盈利预期较之企业看重的地块会有落差.

对此黄茂军回应,国家现在国有建设用地供应一直是由地方政府做具体规划,主要由区县政府决定.政府也会从宏观的角度来考虑供应量和区位.政府规划部门会觉得某地功能区发展工业为适,地票持有者未必看到宏观面,可能觉得此处更适合搞房地产.对空间的用途管制是政府的公权力,此乃国际惯例,中国亦不例外.

此外,黄茂军亦透露,目前正在研究地票流通问题,即二级市场的建立.土交所近期将出台地票管理、地票质押登记管理、地票交易中耕地数量质量按登记折算等规范性文件,使地票交易更加灵活,为企业分散风险、降低成本.质押方面,地票已可按其价值的70％作为抵押物,为贷款提供财产担保.

《财经》记者获悉,重庆农村土地交易所与有关银行签订了地票质押合作协议,重庆岭尚农业发展有限公司以购买300亩地票作质押,获得了银行提供的总额3000万元人民币贷款.此事玉成,亦标志地票融资功能正式启动.重庆市政府正在研究,争取2011年正式推出地票二级市场,使地票真正实现可流通,成为名副其实的有价证券.

龙湖、中渝、晋渝等当地房企人士普遍预测,如果二级市场能适时推出,则地票价格会更上一个档次,涨幅可能达到50％－100％.加上此前的“单车道”规定,即今后主城区商业开发用地招拍挂,参与企业必须持有地票才能入场,重庆地票价格持续走高当可预期.

但如此一来,会否因可能一路推高房地产价格而导致“政治不正确”,从而面临成都式叫停?

地票放量之困

《财经》记者自重庆土交所获悉,目前等待拍卖的地票逾数千亩.黄茂生坦言,很多远郊区县复垦土地、卖地票的热情高涨,但就目前情况,难以满足所有地区的要求.

此前国土资源部规定重庆每年落地的地票指标,不能超过国家下达的农地转用指标的10％.

“10％的限制已经放宽.”重庆国土系统人士向《财经》记者证实.据悉,在去年7月,国土资源部到重庆调研期间,重庆已争取到突破10％的限制政策.

此外,接近当地国土部门&#