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房地产方面有关论文范本,与房地产抵押贷款的法律风险与防范相关毕业论文提纲
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40;,抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的,不得转让抵押物.抵押人转让抵押物所得的价款,应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存.超过债权数额的部分,归抵押人所有,不足部分由债务人清偿.2.抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存.转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿.抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外.
（三）放弃抵押权或抵押权顺位的风险与防范
《物权法》第194条规定：“抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权顺位.抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被抵押的债权数额等内容,但抵押权的变更,未经其他抵押权人书面同意,不得对其他抵押权人产生不利影响.债务人以自己的财产设定抵押,抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的,其他抵押人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除抵押责任,但其他抵押人承诺仍然提供抵押的除外.”根据该规定,抵押权存续期间,银行与抵押人约定变更抵押权顺位或其抵押债权数额的,该变动如给其他抵押权人产生不利影响,则应事先征得其同意,否则变更行为对其他抵押权人不具有对抗效力.在多种抵押并存情况下,当债务人提供抵押时,如果放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权,除非其他抵押人有继续承担责任的承诺,其他抵押人将在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除抵押责任.所以在债务没有清偿前,如放弃债务人提供抵押的抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的,需慎重处理.
四、实现阶段风险与其防范
（一）抵押权实现的法律风险及防范
《担保法》第53条第二款规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的,可以与抵押人协商以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所
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（二）抵押权与其他权利的冲突与救济
1.物保与人保并存时的权利实现.《物权法》第176条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确,债务人自己提供物的担保的,债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的,债权人可以就物的担保实现债权,也可以要求保证人承担保证责任.提供担保的第三人承担担保责任后,有权向债务人追偿.”也就是说,在债权既有人的抵押又有物的抵押时,如“物的抵押”系由第三人提供,债务人不能履行债务或发生其他实现抵押权情形的,债权人可选择行使抵押物权或保证债权；如“物的抵押”是由债务人本身提供的,当事人对承担抵押责任顺序有约定的,按照约定处理,没有约定或者约定不明的,则适用“物保优于人保”的原则,债权人须先行处置抵押物,受偿后不足部分才能向保证人主张.
2.房地产抵押权与建设工程价款优先受偿问题.《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款.发包人逾期不支付的,除建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖.建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿.”最高院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定,人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应依照《合同法》第286条规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权,同时规定了建筑工程价款的范围和行使该优先权的期限.
3.抵押权与租赁权的冲突.《物权法》第190条规定,订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响.对此,一是办理抵押时应了解抵押物是否租赁,如已设定租赁权,则查看租赁合同,了解租赁期限、租金缴纳方式、违约责任等条款.二是抵押贷款办理之后,应对抵押物进行定期检查,检查抵押物是否出租,租赁的期限长短.如抵押人未告知承租人该财产已经抵押的事实,银行应该将抵押情况以及实现抵押权对租赁权的影响告知承租人,以减少实现抵押权时承租人可能设置的障碍.三是如抵押人与承租人恶意串通订立期限较长的抵押合同,以致严重影响抵押权的实现.债权人可根据《合同法》第52条规定,以抵押人与承租人恶意串通损害其合法利益为由,要求确认租赁合同的无效.
（编辑代金奎）
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