房地产方面有关论文范文文献,与房地产金融与房地产金融风险相关发表论文

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摘 要：近几年,我国房地产市场在发展中暴露出大量问题,如房地产投资规模过大、商品房价格上涨过快、结构不合理等.这些问题给迅猛发展的房地产金融带来了较高的经营风险.本文就如何提高房贷政策的调控作用,有效防范和化解房地产金融风险等问题进行了深入分析.广义的房地产金融包括房地产信贷、房地产证券、房地产信托、房地产基金、房地产保险等.从我国房地产市场的运行过程及资金链来看,房地产金融主要是由银行开发和销售的整个过程.

关 键 词：房地产；信贷产品；金融风险

中图分类号：F830．572文献标识码：Ｂ文章编号：1007－4392（2007）02－0054－04

一、我国银行的房地产信贷品种及现状

在1998年以前,银行房地产信贷的主要对象是房地产开发企业,贷款品种主要有住房开发贷款、商用房开发贷款、土地储备贷款、建筑企业流动资金贷款.1998年以后才扩展到个人住房消费信贷,贷款品种主要有个人住房贷款、个人商用房贷款、二手房贷款.

个人住房贷款和房地产开发贷款是我国近年来发展较快、特色鲜明且权重较大的房地产贷款品种.个人住房贷款主要是按揭贷款,这种模式极大地促进了我国住房商品化进程.且个人住房贷款使商业银行长期以中短期贷款为主的资产结构,向短、中、长期贷款共同发展的方向转移,资产结构逐步趋于合理.同时,个人住房贷款因资产质量优良、效益良好而成为各家银行竞争的焦点,2005年末,全国个人住房贷款余额达1．84万亿元,在房贷总量中的权重达37．8％.房地产开发贷款属于中长期贷款,一般期限为2－3年.1998年以来,我国房地产开发贷款发展迅速.贷款余额从期初的2028．9亿元增至2005年末的9141亿元,增长了3．5倍,在房地产贷款总量中的权重达18．8％.

二、我国的房地产泡沫问题及由此形成的金融风险

衡量一个国家房地产市场是否存在泡沫,国际上有多种标准,本文主要通过住房价格、房屋空置率和房地产投资规模及其增长速度来分析我国的房地产泡沫问题.

(一)住房价格方面

1．房屋绝对价格上涨.从1998年房改之前到2004年期间,全国绝大部分城市的房屋价格涨幅都超过了一倍.

2．房价增长水平与居民收入增长水平的比较.与快速增长的房价相比,居民收入的增长水平相对逊色.以在岗职工年平均收入为例,1998年全国在岗职工年平均收入为7479元,2004年上升为16024元,上涨了1．14倍.而城镇居民人均收入水平增长速度与在岗职工相比还有一定的差距.

3．房价收入比问题.按照国际通行规则,房价收入比的正常值应在3－6之间.从2001年至2004年,我国的房价收入比始终在8左右,4年数值分别为8、8．31、7．7和8（推算标准：3口之家、80平米普通住宅）,一些沿海城市如杭州、上海在2004年分别达到了17和16.

4．房屋销售价格和房屋租赁价格的差距日益明显.房屋售价高涨而租赁价格不涨或上涨甚微,说明大家抢着买房并不打算自用,而准备将来涨价后卖掉,这样的房子多了极易产生泡沫.以宁波为例,1998年－2004年宁波房屋销售价格指数大涨75．4％,同期该市房屋租赁价格指数却下降4％.再从房屋租售收益比情况看,以宁波市70平米住房的月租金1500元匡算（房屋成本420000元）,折合年收益率4．29％,与5年以上公积金贷款4．23％持平,低于5年以上商业住房贷款利率1．02个百分点.出租收益与房贷成本的背离,揭示着房地产市场存在较大风险.

(二)房屋空置率方面

近年来,开发商片面追逐超额利润,加大对别墅和高档公寓的投入,忽视中低档普通商品住房的建设,住房供应结构不合理导致商品房空置面积居高不下.现将1996年至2004年全国商品房空置情况列表如下.

国际房地产领域对房屋空置率的警戒线一般设定为10％,而我国近年来的房屋空置率始终在这个警戒线之上.2004年情况虽有所好转,但2005年房屋空置率又有所抬头.据人总行金融市场司反映：2005年末,全国商品房空置面积达1．43亿平方米,比上半年增长15．7％（同比增长16．3％）,其中商品住宅空置面积0．83亿平方米,增长12．4％.

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（三）房地产投资规模方面

近年来,我国房地产投资额年平均增长率达到20％以上,销售额以每年27％的速度增长,一段时间内房地产投资累计增速超出固定资产投资增速很多,并带动固定资产投资增速一路走高.2005年房地产投资快速增长的势头虽有所减缓,但2006年上半年其增速又呈加速态势.房地产投资持续的快速增长,导致部分地区房地产市场价格上涨较快,出现地区性的房地产热.

依照国际惯例,房地产投资额增长率最多应在ＧＤＰ增长率的2倍范围之内.近些年我国ＧＤＰ增长率接近10％、其增速本身就很高,而2000年以后房地产投资额增长率早已超出ＧＤＰ增长率的2倍,表明我国现阶段房地产投资过热.

通过以上三方面的分析我们不难看出,我国房地产市场已经存在较多泡沫,其根源在于土地的稀缺、本行业的超额利润、需求市场的旺盛和信贷政策的宽松.

由于金融机构是以房地产市场价格为量度来进行贷款的,当房地产市场价格过分偏离内在价值时,泡沫成份被大量转移给了金融机构.而当房地产金融系统中积累的泡沫压力太大时,系统运行的内在机制将以急性和突发性的方式来释放压力,泡沫破裂最危险的后果是房地产卖方市场转入买方市场――房屋销售受阻、房地产市场价格急跌,作为抵押物的房地产就会大幅缩水,给房地产金融市场带来巨大风险,进而促成整个金融系统风险的爆发.

目前,我国金融机构是房地产市场最主要的资金供应者,且房地产金融资产在全部金融资产中占有很大的权重（根据专家保守估算,55％左右的房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷.）商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险.一旦泡沫破裂,将给国内金融机构带来不可估量的损失.

三、房地产金融风险产生的深层次原因分析

长期以来,我国房地产融资以间接融资为主,银行是该行业资金来源的主渠道.证券、信托机构等涉足很少,其融资量不足房地产市场资金需求量的1％.此外,在住房抵押贷款市场上,基本上不存在二级市场,不能将异质的抵押品转换为流动性较强的金融产品,使得房地产市场与整个金融市场无法有机结合.

我国房地产开发商普遍规模较小、资质偏低、权益性资本不足.2003年度《中国统计年鉴》显示,房地产开发商当年资金来源的70％来自银行信贷.房地产金融与房地产业相互依存,二者的风险具有共生性,而我国的房地产业对银行信贷的高度依赖性使这种共生特征愈加突出.限制房地产业发展的宏观调控政策频出,银行将会因客户的大量违约而陷入资金流动性困境.

（三）房地产融资机构风险意识淡薄

由于缺乏有效的房地产融资监管措施和手段,加之商业银行产权形式、治理结构、经营机制、内控机制等方面存在诸多问题,受眼前房地产市场“形势大好”的迷惑,为争夺市场份额,房地产融资机构极易形成市场冲动,从而盲目扩张房地产信贷规模.尽管2004年以来陆续有三家国有商业银行完成了股份制改造,建立了现代公司治理结构,但有效运转尚需时日.旧体制、旧理念、旧的银行文化惯性仍将在相当长的时间内存在.具体表现为：一方面,房地产不良贷款数字惊人,截至2005年末,房地产业的不良贷款余额已经达到1093亿元,居行业排名第四的高位.另一方面,银行还在加速放款,2006年1至5月,国内房地产贷款2188亿元,同比增长42．9％,增幅比去年同期提高34．2个百分点.

（四）房地产融资方式和融资工具单一,创新不足

房地产融资体系（包括机构、中介、市场）的构成、抵押贷款种类、还

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