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房地产方面有关论文范文文献,与房地产金融与房地产金融风险相关发表论文

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款及担保方式、利率期限设计、法律环境、风险保障机制的发展和成长不充分、不完善.这既阻滞了房地产融资的良性循环,也限制了房地产融资风险管理技术作用的发挥.

（五）房地产融资风险管理技术过于简单

我国房地产风险度量技术尚处于起步阶段,与国外先进技术差距较大,不利于对信用风险、市场风险、操作风险和流动性风险进行有效识别和微观处置.

（六）房地产业和房地产融资的宏观调控政策传导不畅

一些地方政府管理行为不规范,为搞“形象工程”、“政绩工程”,甚至为解决财政困难而盲目推动房地产发展,使土地价格虚高,造成房地产成本大幅上升,而开发商最终将高额成本转嫁给消费者,抑制了有效需求,造成住房空置面积大量增加.转轨过程中宏观调控政策的非稳定性所造成的冲击波,往往使处于市场最前沿的金融机构遭受重创,从而出现疼在房地产业却伤在金融机构的现象.

四、解决房地产金融风险的相关政策分析

（一）建立合理的房地产金融资金筹集机制,解决好金融机构住房信贷资金的流动性问题

建议采取如下三种筹资途径.一是建立住房储蓄信贷制度.从投资性购房来看,由于房价不断上升,而存款利率却保持不变,买房实际成为居民进行资产保值的一种手段.如果实行住宅储蓄信贷制度,按市场利率吸收住房储蓄资金,零存整取、专款专用、免利息税,到期购买住房按优惠利率发放贷款,不仅可形成稳定的住房信贷资金来源,还可以延缓居民购房欲望.二是继续健全和完善住房公积金制度,提高公积金运行质量.当前,为提高职工缴纳公积金的积极性,可以考虑创立公积金受益凭证,对住房公积金缴交额实行证券化管理,采取市场利率运作,使公积金不断增值.三是发展住房抵押贷款二级市场,将个人抵押资产出售或证券化.通过住房抵押贷款证券化,商业银行可以随时将长期资产变现,从而解决住房抵押贷款流动性差的问题.

（二）探索建立政府住房抵押贷款担保制度,形成与商业性保险互补的混合保险模式

住房金融的政策性决定了建立政府住房金融担保制度的必要性.我国要借鉴国外住房金融保险制度的成功经验,认真研究政府介入住房金融担保的方式、范围、对象、条件等,以形成我国政府担保与商业性保险相结合的住房金融保险体系,有效降低金融机构面临的违约风险.

（三）重视房地产市场的景气分析和周期分析

房地产市场存在景气循环和较强的周期特性,房地产市场的发展要受到国家的经济景气、人口变动、政策变化等因素的影响.房地产价格的波动是房地产金融风险产生的一个主要因素,当房地产价格回落时,作为房地产抵押贷款的担保基础就会被削弱,贷款风险就会凸现.因此,对于金融机构来说,正确地预测房地产市场的景气,并根据楼市的景气不同,确定不同的抵押系数是防范房地产抵押贷款风险的重要手段.

（四）加强房地产金融风险防范的制度环境建设

房地产金融是一个比较特殊的金融领域,世界上很多国家都有专门的金融监管部门对其实行风险监管.我国目前住房金融才刚刚起步,自我约束机制还很不完善,住房金融的潜在风险很大,单一的央行监管模式难以适应现时金融监管的要求.因此,我国有必要建立起包括央行、银监会、审计、房管、行业协会在内的,多元化、全方位的房地产金融监管体系.

（五）革新、灵活掌握个人按揭贷款的政策尺度和管理手段

一方面要改进个人住房贷款的拨付程序.我国目前实行的商品房期房按揭直接带来抵押物“悬空”问题,即在购买者办理了按揭手续后,开发商就得到了全部房款,而在开发商正式交付房产之前,购房者抵押给银行的房屋在法律和实物上并不存在.鉴于此种情况,为规避风险,应参照国际通行做法,引导商业银行将按揭贷款由一次性打入开发商账户,改为根据工程进度分期拨付.另一方面对房价过高的省区、城市实行现房按揭,并予以贷款规模限制.现房按揭,可限制开发企业在商品房预售过程中的融资功能,是一种比较严厉的信贷资金紧缩手段,加上贷款规模的限制,对平抑市场房价,保全信贷资产的安全将起到重要作用.

（六）要坚持商业银行的住房信贷必须以“自住房为主”这条原则

在满足大量自住购房需求的同时,要防止利用贷款购买多套住房的投机行为,促进商业银行提高风险管理能力,切实防范贷款风险.为此,要尽快建立起全部金融机构共享的个人住房信贷信息平台.

（七）逐步建立起相对独立的房地产投资银行体系,彻底改变当前房地产金融机构设置混乱、人员混杂、员工专业素质差的局面,在理论和实践中不断探索适合我国国情的房地产专业金融机构发展道路.

（八）在逐步完善包括住房信用借贷市场、住房初级抵押市场、住房有价证券市场等住房金融一级市场的运行和操作规则的基础上,大力发展证券化的房地产金融二级市场,把银行流动性差的住房信贷资产转变成为流动性强的证券化资产,有效规避房地产信贷风险.

课题主持人：李庆

课题组成员：常忠喜程启定

薛冀峰李建奇

执笔：薛冀峰

参考文献：

[1]李健飞．《中国房地产融资风险防范》．北京：中国金融出版社,2006年5月．

[2]曹元芳、吴超．关于房地产金融与房地产市场的理