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关于代理商方面论文范文参考文献,与两种房地产销售代理方式的博弈相关论文参考文献格式
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的实际收入为,要大于在完全信息状态下代理商的实际收入W,由于信息不对称,作为委托人的房地产开发商(信息劣势)的利益会受到一定的损害,相应地房地产代理商(信息优势)就会降低努力水平从而使自己的实际收入增加.
三、两种不同代理方式的进一步分析
1.房地产包销制
目前,包销制在中国有一段时间非常火爆,这是有其必然性的,房地产包销作为房地产市场中的一种新的经济行为,是在20世纪90年代初期,从我国的台湾、香港地区引进并获得境内房地产开发商支持的一种商品房销售方式.从开发商角度来说,由于房地产是资金高度密集型产业,开发商希望能将商品房尽快售出,回笼所贷款资金,以减少自己的风险,获取更多利润.从商品房销售代理商角度来说,虽然他拥有强大的销售能力和一定的资金,但要他在短时间内拿出巨额资金盘下全部商品房,像其他动产商品那样进行批发购销则是相当困难的,我国对房地产交易实施的登记制度和商品房交易需要办理的各类交易税费进一步障碍了商品房批发购销行为的产生,于是包销就应运而生.通过上面分析,在采取包销制时由代理商承担全部风险,开发商所获得的最大收益与在完全信息下所获得的最大收益相同,包销商的收益为W,这里W可以看作房地产代理业的平均利润水平.目前在中国,房地产代理业的平均利润水平是非常高的,所以代理商愿意承担全部风险以获得较高的溢价收益,开发商由于采取包销方式获得了较高的期望收入,也省去了好多精力和花销,同时转嫁了风险,所以乐意与代理商签订包销合同.但随着房地产业发展越来越健康,房价会趋于稳定,W会变小即此时代理商所获得的溢价空间就比较小,此时包销制就无法给代理商带来较高收入,代理商就趋向于风险规避,所以包销制是房地产业发展到一段时间的产物,它随着中国房地产市场的慢慢成熟会逐渐消失.
2.固定收入加提成制
由于在固定收入加提成制的房地产代理方式中,开发商和代理商双方共同分担不确定性的风险,所以这种房地产代理方式比较适合于日渐成熟的房地产行业.通过上面的分析,在这种房地产代理方式中,开发商的最大化期望收入为
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进一步分析可以得出:
这说明代理商的能力越强,开发商的期望收入越高；代理商越是风险规避,开发商的期望收入越低.所以随着房地产行业的日趋成熟,开发商为获得较高的期望收益,对代理商的能力要求会越来越高,选择代理商也会越来越挑剔,专业水平高、抗风险能力强的代理商会慢慢在代理业占据重要地位,另外单纯的代理房地产销售已经不能满足开发商较高的期望收益要求,这时房地产代理会慢慢向产业链的上中游延伸,除了后期销售策划代理外还包括前期调研及策划、楼盘总体规划设计建议、总成本测算、资本运营、物业管理等服务,凭借资金、品牌和技术扩大市场占有率,为开发商带来较高期望收入的同时也为自身赢得较高收益,实现风险共担、利益共享.
四、结论
在信息不对称的条件下,通过分析得出代理商风险规避度的不同决定了最优激励报酬机制有两种类型：包销和固定收入加提成制.房地产包销中,代理商承担全部的风险,达到帕累托最优风险分担和最优激励,在固定收入加提成制的房地产销售模式中,开发商和代理商共同承担风险,此时开发商的期望收入要小于其在信息对称时的期望收入.在成熟的房地产代理业中,开发商和代理商应该共同承担风险,通过模型分析可以得出专业水平高、抗风险能力强、能够提供全方位服务的代理商代表了房地产代理业的发展方向,将越来越受到开发商的青睐.
参考文献:
[1]张维迎:《博弈论与信息经济学》,上海人民出版社,1996
[2]程伟李帮义黄国华:“房地产代理中的道德风险与激励机制设计研究”,《南京航天航空大学学报》,2005年第九期
[3]傅鸿源潘俊文:“开发商与代理商的委托代理关系研究”,《重庆建筑大学学报》,2006年第12期
[4]贺琼王磊:“不完全信息条件下委托代理问题博弈分析”,《当代经济》,2006年第9期
[5]Milgrom,P.,Roberts,J.:“Economics,OrganizationandManagement”,《PrenticeHall,EnglewoodCliffs》,NewJersey,USA,1992
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