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[摘 要]在我国,房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益（权利）的总和.房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分.阐述了我国房地产营销策略的发展过程经历了六个阶段.说明为了赢得市场竞争,需要进行营销策略的创新.总而言之,房地产营销的出发点应是以人为本和诚信经营,这是需求导向型经济的客观要求.
[关 键 词]房地产营销策略
一、引言
1.房地产的概念.在我国所谓房地产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益（权利）的总和.这些固着在土地、建筑物上不可分离的部分,主要包括为提高房地产的使用价值而种植的花草、树木、或人工建造的花园、假山；为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备.它们往往被看作土地或建筑物的构成部分.因此,房地产本质上包括土地和建筑物及附着于其上的权益两大部分.房地产由于其位置固定、不可移动,通常又被称为不动产.
房地产主要有三种存在形态.其中土地指的是地球陆地表面及其上下一定范围内的空间；建筑物是一种土地定着物,具体是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构件和建筑设备等组成的整体物.包括房屋和构筑物两大类；其他土地定着物指的是建筑物以外的土地定着物,具体是指固定在土地或建筑物上,与土地建筑物不可分离的物,或者虽然可以分离,但是分离不经济,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或者会使土地、建筑物价值明显受到损害的物.
房地产是实物、权益和区位三者的综合体.实物指的是房地产中可以看得见、摸得着的部分,例如外观、结构、装修、设备等；权益指房地产中无形的、不可触摸的部分,包括权利、利益、收益（如使用权、所有权、抵押权等）.在我国,就房地产开发经营来说,附着于土地和建筑物上的权益包括土地使用权和房屋所有权以及在其上设置的他项权利,如抵押权、典当权等；房地产区位指的是房地产的空间位置.具体的说,一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系.房地产的总体概念可总结如下：
房地产概念图
2.房地产营销概述.房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分.强有力的房地产市场营销活动不仅可以促进地区的经济繁荣,还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实,使每一宗物业顺利出售或出租.从事房地产营销需要清楚地了解营销策略,辨别外界环境的发展变化,通过系统分析及时改变营销策略.
房地产市场营销包括有开发商和经营商、营销人员、营销中间商和顾客几个组成部分.
房地产开发商和经营商,首先要对市场变化和需求等做出预先反映,并在公司长期营销战略中得到体现.同时房地产业与资源和原材料有着密不可分的关系,作为开发商就要在制定营销计划时将资源和原材料的价格波动考虑进去.房地产公司的营销人员,不但要熟悉市场环境等市场经济知识,还应具有关于保护竞争、消费者和社会更大利益等主要法律知识,以及社会文化环境给房地产目标市场带来的不同需求.对于房地产的开发商和经营商而言,为了达到获取利润的目的,公司将联合一批供应商和营销中间商来接近目标顾客.
二、房地产营销策略的发展史
市场营销理论于20世纪初诞生于美国,菲利蒲科特勒被誉为营销学之父,他提出了最早的营销4C理论,是现代营销的基石,4C包括产品、价格、促销、渠道,从这四点出发,衍生出新的营销方法.
在市场营销过程中,目标消费者位居于中心地位.企业识别总体市场,将其划分为较小的细分市场,选择最有开发价值的细分市场,并集中力量满足和服务于这些细分市场.企业设计由其控制的四大要素（4C）所组成的市场营销组合.为找到和实施最好的营销组合,企业要进行市场营销分析、计划、实施和控制.通过这些活动,企业观察并应变于市场营销环境.
营销简单的说就是用科学的方法,分析市场上的需求,并用科学的方法来生产出能满足市场需求的产品.
房地产市场竞争日益激烈的今天,房地产营销层面的竞争也随着房地产市场竞争的激烈而日益激烈.我国房地产营销策略的发展过程经历了六个阶段.
1.建设观念阶段――标准规划.计划经济时代,只有简单的“房地产”概念,很长一段时间,我国的住宅建设一直是学习前苏联模式,而且住宅的建设标准由政府统一制定,造成所有的设计全按标准图进行建设,形成千楼一面的现象.
2.楼盘观念阶段――销售策划.在这个阶段,房地产刚刚走向市场化,大部分项目的开发意识依然停留在计划经济时代,策划往往依赖于企业领导或几个设计院专家的“大脑风暴式”讨论,而没有进行市场调研、消费者需求调查的意识,开发的项目充满了主观臆断.
3.推销观念阶段――概念策划.房地产市场的泡沫与楼盘空置的现实,使开发商认为消费者缺乏理性,有一种购买惰性或者抗衡心理,必须主动推销和积极促销.在1997年～1999年大多数所谓房地产策划仅仅是“广告策划”、“销售策划”而已,策划人选择楼盘的一个或一个以上的显著特征,向消费者加以强调和宣传,使消费者对楼盘建立起概念认识,引导消费者在众多楼盘的选择过程中,比较容易选择自己偏好的楼盘,以达到促销目的.
4.准营销观念阶段――卖点群策划.随着社会进步与生活水平的提高,消费者对居住条件的需求层次日益明显,房地产市场供应量的增加,导致需求相对减弱及消费者理性购买,为有效的满足用户的各种需要,适应卖方市场和消费者理性选择,开发商认为必须以用户为中心.因此,策划人把众楼盘之长集于一身,极尽所能地向市场罗列无尽的卖点一时间环保住宅、绿色住宅、智能住宅、生态社区等等,虽然提升了楼盘品质,但使得开发商成本高于售价.
5.营销观念阶段――全程策划.围绕用户展开的营销,并没有使供需缓和、楼盘空置减少,开发商逐渐认识到实现销售的关键在于正确确定目标市场的需要和欲望,并且比竞争对手更效、更有利地传送目标市场所期望满足的东西.使开发商不再只关注于产品的本身,转而关注市场需求.
6.整合营销观念阶段――整合策划.整合营销是企业经营目标兼顾企业、顾客、社会三方的共同利益,各种营销技巧相互结合、相互补充所构成的企业市场营销理念.整合营销要求企业的所有活动都整合和协调起来,企业中所有部门都在一起努力为顾客的利益而服务,企业的营销活动成为企业各部门的工作.
三、房地产营销策略的现状
目前,我国常用的房地产营销策略主要有房地产企业直接销售、委托代理销售和网络销售三种.
1.企业直接销售策略.它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售.目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道.最常见的形式是派出销售人员,在一个固定的场所现场售房.这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效.
2.委托代理销售策略.它是指一般开发商委托房地产代理商寻找顾客,顾客经过代理商中间介绍来购买物业的销售渠道方式.相对于直接销售模式,委托代理销售降低了开发商的风险,通过代理商的服务性质,更易于把握市场机会,能更快地销售房产.
3.网络销售策略.网络营销策略是利用现代电子商务的手段,实现房产的销售.与传统的销售策略相比,网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本,可以实现零距离和全天候的服务,更方便地和消费者
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