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关于“新国五条”及其实施细则出台之后的房价走势,中国所有的地方政府几乎给出了一致的预期：年房价涨幅低于当地GDP增幅或者低于人均收入增幅.但是,以控制房价为核心的房地产调控将长期化,而目前的调控条件下,对二套房增值部分征收20%的个人所得税,加上物业持有税的悬而未决,可以预见：将来换房成本和持有房产的成本会很高.所以,“单房时代”,继续沿用之前的置业思路,显然已无法满足新形势下的购房需求.

西南大学财经学院副教授刘璐在微博上和众多粉丝分享了一则购房故事：前些年一个在光华大道上赫赫有名的楼盘,最近刚刚成交了一笔.房主当年130万买的130多平的房子,现在80万出手了.房产中介说该楼盘当年营销做得可能是成都最好的,成为经典的教科书式的案例,但其也可能是成都唯一买房被套而且套得这么厉害的.褪去了过去十年中买房就能赚,轻松享受房价上涨的平均收益的光环,购房者们如何把握住手中凤毛麟角的置业机会,选择到最合适自己、在未来数年内又能保持稳定收益的楼盘,正是我们这期主题所要展现的重点.

区域篇：把握热点区域看清未来规划

“地段、地段、还是地段.”如同李嘉诚在置业经中反复强调的内容,在置业时对地段和区域规划的有效掌控,才是影响这套物业在未来数年内价格走势和投资收益的根本要素.

在市内物业价格高企,升值空间有限的今天,如何在向外延伸的发散性居住区域中选择适合自己的物业.“区域,是购房者买房之前首要思考的问题.当时的热点区域,不一定就百分百值得购买；当时生僻的区域,也不一定就不能买入.”实效机构执行董事吴昊用光华大道的崛起与落寞警示,选区域,要综合考量,看成长性.

尤其在“单房时代”,购房者务必对城市四通八达的轨道交通、干道建设有重新的理解和认识.热点区域的轮转成为必然,选择正确的方位,是对“单房时代”选择住房机会成本的最好交代.历数近年、乃至未来数年内的房地产市场的热点区域,华府板块和大面板块二者无出其右.

华府板块：大源满载城南楼市下一站

华府板块以华府大道（原迎宾大道）而得名,位于华阳镇.核心区域北至双华路,南至牧华路,东至剑南大道,西至华府大道.华府板块东边是南湖板块,北边是大源组团,华府板块以西就是公兴南组团,规划有19平方公里的天府新区起步区,入驻了纬创、仁宝等企业.

根据成都锐理数据提供的数据显示,从2007年迄今,华府板块共供应12宗土地,合计约2386亩,以住宅兼容商业用地为主,其中出现两次供应高峰,分别是2009年和2012年.仅2012年,华府板块的土地放量就已经超过1500亩,其中,2012年10—11月集中放量8宗土地.可以预见,土地供应足,开发商云集,内部资源充足的华府板块,必将承接大源板块,在接下来的城南房产开发中占据主导地位,成为城南区域价值新的发展动力.华府板块从2012年10月起开始密集对外推出住宅用地,将共计推出1439亩地.目前已有中信地产、保利地产、九龙仓、国嘉地产、棠湖屋业、森宇地产等企业进驻.目前所供土地预计建筑面积接近300万平米,毋庸置疑,这里将成为继大源板块之后,成都城南区域的又一热点.

随着在大源组团的住宅用地供应高峰结束之后,城南楼市急需寻找下一个热点区域,而华府板块此时的出现可谓找准了时机.以华府大道一线为纽带,如今的华府板块位于大源组团西南大约3公里左右,距离南湖板块约2公里,与两大居住热点板块的近距离衔接被认为是城南楼市的自然传递.华府板块周边,目前其实已经有一些项目正在开发,但是除了南湖国际社区、佳兆业君汇上品、南湖半岛、南湖世纪构建的南湖板块目前已经具有较大影响外,其他楼盘目前还有些孤掌难鸣.而如今新推出的华府板块则被认为可能是城南首个纯粹以刚需为主的板块.

在距离华府板块十分钟车程内,就是双流县重点打造的天府新区起步区之一的公兴南组团.在这个规划面积达到19平方公里的区域内,主要发展电子信息产业和物联网产业,目前已有纬创、仁宝等企业入驻.根据双流县规划局负责人介绍,公兴南组团未来的规划就业人口是23万,加上居住人口,未来这个组团将承载35万人.而在华府板块的北面,其实距离成都市打造的金融后台区和孵化园也只有几分钟的车程.

板块学术论文撰写与发表
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成都思源房地产经纪有限公司市场研究中心总监孔祥虎认为,华府板块的价值主要体现在以下几方面：一方面,华府板块位于华阳,距离大源板块和南湖板块距离约2—3公里,且紧邻牧马山麓山板块.与热点居住板块衔接被认为是城南楼市的自然传递；第二方面,华阳未来将是天府新区核心区域,华府板块未来规划利好,区域升值潜力巨大；第三方面,按目前规划,四川省政府南迁首选华阳,也为华府板块添彩；第四方面,近段时间如保利、九龙仓、中信、国嘉、棠湖、森宇等品牌开发商入驻,这无疑是对华府板块价值的肯定.

着重刚需产品打造的华府板块,崛起已是近在咫尺.

大面板块：青年置业首选之地

一直以来,城东尤其是龙泉区域的板块一直十分散乱,依托成龙大道和驿都大道两条主干道,基本上呈沿路开发态势,没有集中的节点,没有聚集的热点.2013年,顺承天府新区的建设规划,经过2012的地产预热,一直呈散漫结构的城东楼盘终于已经在龙泉驿区的大面区域成规模爆发.

显然,大开发商的密集进入是一个标志性事件.2012年12月开始,万科在大面连续拿下两块土地；随后国嘉联手中渝置地拿下大面149亩地块；10多天后的2013年1月8日,保利又拿下大面113亩地块.而这三家企业恰恰是捧红城西光华新城的开发商,三家触觉敏锐的企业集体出现在大面,并不是偶然事件.两大国内地产开发商在一个月内快速地共驻大面,正是看到了城东区域的强势发展潜质,以及市场在刚需和青年产品上的巨大空缺.据悉,保利、万科、国嘉今年在大面板块的战略都是以快销项目抢量,国嘉地产2013年的销售计划是50亿元,保利地产要破百亿,另有消息显示万科准备冲击80亿.从目前市场情况来看,对于规模提升效果最明显的就是刚需项目和青年产品.早在2009年,大面板块就已经有开发商零星进入这个区域,包括中国水电,但是因为缺少大开发商的影响和开发商之间的互动,一直处于潜伏状态.随着大开发商的密集进入,地铁2号线东延线2014年通车,以及天府新区的规划和该片区目前在成都较低的楼面成本,决定了这个区域会成为2013年青年置业的第一板块.

产品篇：

“小户多房”及低密高端项目成主流

2012年初,国嘉地产在光华大道着力打造的光华逸家因“57平米三房两厅”产品,创造的“1400余套房源,8个月清盘”的热销奇迹在历时一年有余的时间里仍是历历在目.时至2013年,蓝光、保利、盛邦等多家品牌开发商也相继开始了“小户多房”刚需产品上的深耕细作.而在高端产品方面,也出现做“小”的趋势.

刚需升级促小户多房走红

“三年前,90平米两房是主流刚需产品.但从2012年开始,这种户型设计已经属于刚需市场上的残次品.”成都力道广告总经理李丹坦言,小户多房是刚需产品发展的最新趋势.这其中,既有首置人群对户型功能性的苛刻要求,也是开发商在日趋激烈竞争中的破局之道.

新世界中国地产（成都）地区总监黄思远认为,刚需产品的物业发展形态基本以电梯高层为主；随着各企业开发的加快,竞争更加激烈是必然的趋势.要在未来的市场上脱颖而出,就要在产品和服务上下工夫,虽然各发展商的产品都大同小异,很难去体现差异化,但在产品的精细化及材质上下足工夫,以及物业管理在售后提供贴心服务的项目,一定更能首先引起市场以

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