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摘 要 ：我国不少房地产开发企业资产负债很高,房地产开发企业承受着巨大的财务风险,财务风险对于房地产开发企业这一具体行业来说,是房地产开发企业因财务出现异常导致企业的资金报酬、房地产投资很难正常收回.
关 键 词 ：房地产开发企业；财务；风险管理
房地产行业是高回报行业,同进也有很大的风险,面对激烈的竞争,房地产开发企业必须提高财务管理水平才可实现可持续发展,财务管理是企业管理的核心系统之一,应成为房地产开发企业实现持续发展的有效管理控制工具.
一、房地产开发企业财务管理的意义
财务风险是说在企业的所有财务活动中,因企业受到内、外部环境和各种难以把握或难以预计的因素影响.企业的实际财务结果同预期的结果发生偏离,因而使企业蒙受可能性的损失.房地产开发项目开发周期长、投资大、不确定性强,所以房地产开发过程中的财务风险管理就更加的重要,只有对项目风险进行有效的规避和控制,开发项目的收益才有可靠性.
二、房地产开发企业财务风险的表现形式
从房地产开发企业的经营特点分析,一般的房地产开发企业面临的财务风险主要表现为下面这几个方面：
1.利率变动风险.房地产开发企业在负债经营期间,由于各种因素的影响,贷款利率发生增长变化,利率的增长是增加公司的资金投本,因而抵减了预期收益.利率的变动风险是房地产开发企业面临的众多风险中最为严重的不测风险.
2.再筹资金风险.再筹资金通常是现阶段房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法.因负债经营使房地产开发公司负债率加大,相应地对债权人的债权保证程度大大降低,这在很在程度上限制了房地产企业在其他渠道增加负债筹资的能力.在一些大型的房地产开发企业经常还会出现连锁性的资担保链,一担连锁筹资中一个环节断裂,风险效应也会加大,对房地产开发企业经营带来致命的威胁.
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3.无力偿还债务风险.房地产开发企业虽然也实行资本金制度,但大部分的开发企业在初期阶段大都以负债开发为主,本有资金比例很低,大量的开发资金都来源于借贷.如果企业不能按期收回并取得预期的收益,那么公司将面临无力偿还债务的风险,不仅导致资金紧张,还会影响到公司的信誉度,甚至会因此而导致公司倒闭.
三、控制房地产企业财务风险的措施
1.房地产企业投资策略：投资是企业经营、发展推行经营战略达到高额利润目的一项目重大举措.同时投资是一种巨额资金支出而在投入期不会立即产生效益.投资一担执行就很难改变,所以投资的成功与否对于一个企业的未来发展会产生重大影响.房地产企业面对的是无法估量的产品市场、经营环境、劳动力市场等一些方面,比如物价、工资、运价的不稳定变动都会对企业的营运收入、成本造成企业现金流入量和流出量不确定性.房地产开发企业投资面临的风险主要有管理风险、市场风险和政策风险.目前对房地产开发投资风险的衡量有定量分析和定性分析这两种方法.
2.加强现金流量控制管理.现金流量反映的是一个企业在某个特定时期内现金流出、流入和流入净额状况.在现金流量表上,投资、经营、筹资三大活动都会发生现金流动,在经营活动产生的现金流量净额最重要.房地产企业的财务报告中,经营活动产生的现金净额作为主要财务指标反映,所以现金流量比利润更加重要.如果企业的利润在上升而现金的净流量在减少,这说明当前的实际收益在下降,需要引起高度重视,如果现金流量净额小于同期利润总额,那么就说明本期有未到账的利润存在.现金流量的多少可知企业财务风险的大小.
3.缩短预售时间,减少款项回笼风险.财务的重要方面就是资金的回收,应收款是造成资金回收风险的重要方面, 它会加速现金流出.虽然应收账款会使企业产生利润,但并没使企业的现金增加,反之会加速现金流出,因房地产企业投资涉及到金融动向、政策法规、区域供求状况和提高人民群众的生活质量等各个方面,所以容易受到各种因素的变动影响,造成变现风险,引起资金链的断裂.因此加强资金的资金回收、集中管理非&
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4.完善资金管理系统.完善房地产企业资金管理系统首先应将资金管理纳入全面预算体系,对责任中心预算和项目预算相结合的资金预算,实现对资金需求比较准确全面的预测,从而降低资金成本,提高资金使用率,通过对资金预算实际的执行情况的分析,对房地产开发企业的资金使用进行修正,另外应建立适应于企业规模的资金控制模式.
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5.建立多元化的融资渠道.房地产企业应充分发挥自身的潜力,实施多元化融资策略,从以往完全依赖银行贷款向多渠道融资转变,比如企业可以实施房地产投资基金融资、进行股权融资、销售融资、资产证券化等等一些多元化的融资渠道,这样可以在不提高资产负债的率的情况下,节约财务费用,降低融资成本、优化企业资产结构等.通过融资渠道多元化可以将财务风险控制在企业可以承受的范围内,这有利于企业的长期稳定发展.
房地产开发企业的项目开发过程中有很多的不确定风险,项目开发的过程其实就是风险管理的过程,而财务风险管理的好与否,将直接影响到开发项目的收益高低及项目的成败,所以房地产开发企业在投资前应对其公司自身的财务状况有清醒的认识,合理确定房地产开发的财务结构,把各种不确定因素降到最低.房地产开发企业还应实施财务集中控制,体现财务的管理功能,定期对财务指标进行分析和考核,财务指标考核是预防财务风险的有效措施.
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参考文献：
[1]李庆华：浅析房地产开发企业的财务风险管理.管理观察.2010(16).
[2]李 扬：对房地产企业财务风险管理的探析.管理学家.2009.08.
[3]缪华丽：房地产企业财务风险管理初探.中国经贸.2010,(24).
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