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国内房地产真正市场化的历史应从20世纪90年代开始,由于国内住房政策改革以及一系列产业对经济具有较强的拉动性,经过十余年发展,房地产行业在许多地方已成为地方经济不可或缺的产业.而在各个行业中都有参与的财务工作究竟在房地产开发建设过程中起到什么样的作用?财务工作涉及核算、计划、资金调配、税务管理等多个方面,可以说与企业日常经营息息相关,我们按照阶段分为事前管理、事中管理和事后管理三个阶段.
一、事前管理阶段
所谓事前管理,是指在房地产实施规划、设计、建筑之前所做的工作,在房地产行业中往往在立项之初,甚至是项目刚刚有雏形之机就要做出可行性分析,就地块的现实以及当地的情况来做出是否可以继续推进的决定.这个可行性的研究结果可能决定着未来项目的成败.一般情况下可行性报告包含了前期设计、建筑施工、市场营销、财务税务等多学科的综合,其中计算投资、成本、收入,进行财务评价是其重要组成部分.
财务人员参与其中,主要是根据国家现行财税制度和价格体系,分析、计算项目直接发生的财务效益和费用,编制财务报表,计算评价指标,考察项目的盈利能力、清偿能力等财务状况,据以判别项目的财务可行性.此外筹划项目立项以后所需要的资金,包括土地出让金、建筑配套资金等多方面,还要考虑如何在全局角度调配资金,更好地利用资金.因多种因素,实际开发过程很少有一个自然年度就能完成的,这就要求财务人员根据项目的预计建设进度来做好整体资金筹划,如何在初始阶段测算准确资金流量,平衡资金流乃至如何降低资金使用费都可能决定着一个项目的成败与否.在一般情况下,一个项目的费用情况包括以下几部分：
管理费用：管理费用控制的关键在于开发建设的规模.因此,应当通过加大开发规模,降低单位管理费用水平.销售费用：一般确定在销售收入的2～3%,销售费用控制的关键在于采用合理的营销手段,根据开发规模和市场情况,合理控制销售费用.财务费用：财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制,其中主要是贷款利息的降低和对税务进行科学的综合筹划.因此,应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期,降低资金占用时间,从而实现对财务费用的控制.另外争取合理避税,以有效降低税收负担.税金：房地产企业在开发经营过程中,相比其他企业在纳税上有许多特殊的规定.另外,房地产企业的纳税额度比较大,相应的纳税风险也比较大,所以更需要事前做好各个税种的税收筹划,从而达到节约税收支出的目的.因此.在项目前期规划、定位及定价上都要充分考虑税收因素,否则不但会增加开发企业在开发环节的税收负担,而且还增加购房者在持有和交易环节的税收负担.因此,是否是节税型住宅将是未来购房者购房的重要标准.举例而言,普通住宅和非普通住宅的税负差异很大,其差别在于在买房时非普通住宅需要缴纳4%的契税,而普通住宅则享受1.5%的优惠政策.而这两类住宅的区分又和建筑面积以及容积率这些设计指标息息相关.由此可见,如果能在规划设计阶段根据现有政策做出合理的应对,既能避免公司无谓的承担高额税负,同时也能为将来的销售创造良好的条件.
二、事中管理阶段
事中管理主要是指项目经过规划设计后,进入实际建筑施工阶段,直到项目竣工验收交付使用为止.这一阶段需要多工种相互配合,应该说这一阶段也是占据了开发单位最多时间、精力和资金的阶段.因此,如何在这个环节更好地发挥财务工作的作用也是我们一直在研究和努力的方向.
首先我们要明确,投资控制、工期控制、质量控制等是互为关联的,存在着对立统一的辩证关系.项目成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科,只有做到各方面综合平衡,才能做到直接有效.在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制,以利于房地产开发企业资金的合理流动,实现投资的良性循环.我们知道,房地产开发成本的发生是一个同期过程,涉及了前期策划、规划、设计、施工、销售、售后服务等开发全部环节.因此,地产企业的成本控制,就是要在项目开发的全过程中,对上述全部成本构成要素$
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在事中管理阶段财务在成本以及利润核算上掌握一定技巧,也同样可能会有事半功倍的作用.由于跨年度的核算一个项目的成本利润兼之税法与会计法本身有冲突与矛盾的地方.例如,会计制度上确定的四项收入确定原则不能完全适用于税法,税法上主要按照权责发生制来确定收入,如已开出发票、货物已发出、有合同约定分期付款的按约定的付款期等.尽管税法和会计的差异是不可避免的,我们认为,从当前我们财务会计人员实际水平和税务管理的现状出发,必须认真考虑降低企业财务核算成本和征纳双方遵从税法的成本.
开发企业建设的目的最终还是要实现销售,很多开发企业对销售的重视往往超过一切,其根源就是因为销售的良与否决定着项目资金何时能实现现金净流量为正,也只有到了这个时刻才能缓解公司的资金压力.财务人员在与销售部门配合收款以及核对资料的同时,销售环节的税收研究同样摆在面前,不同的方案可能决定着不同的利润.
同时,在一个项目开发过程中,始终存在着资金的流入和流出.在项目后期大量销售资金实现回流的同时,如何对资金进行合理地全局调配、运用就给财务人员提出更高的要求,前一阶段是资金的单方面流出,后来阶段是有进也有出,而且流入会渐渐超过流出速度.现实中我们通过资金计划滚动表来加强资金计划执行的监控.通过连续滚动计划,来预计平衡公司整体资金,从而确保项目安全实施.
此外,给企业管理者提供财务阶段性报表（月、季、年报）以及财务分析也是财务参与成本管理的一项基本职能.一是通过分析资产负债表,可以了解公司的财务状况,对公司的偿债能力、资本结构是否合理、流动资金充足性等做出判断.二是通过分析损益表,可以了解分析公司的盈利能力、盈利状况、经营效率,对公司在行业中的竞争地位、持续发展能力做出判断.三是通过分析现金流量表,可以了解和评价公司获取现金和现金等价物的能力,并据以预测公司未来现金流量、
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三、事后管理阶段
事后管理主要指项目销售终结后项目进入决算期,结算工作的突出特点是：“数量性、集中性、复杂性”.这一阶段同样与财务工作密不可分.项目最终的成果往往要在项目总体决算后才能全面体现出来,这里面除了要研究税务问题之外还要做好财务整体分析,做好成本历史数据的整理和积累工作.一个项目得失成败可能也关系着另一个项目的未来.
企业存在的终极目的是利润最大化,实现利润无非“开源节流”.“开源”要求对公司现有资源通过整合,发挥其最大效益；节流是成本费用的降低、控制.具体到房地产开发项目上,“开源”即是最大限度地挖掘项目潜在价值,提高附加值；“开源”即房地产项目成本费用的控制.房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制,因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用,控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分.对房产开发商来说,要想获得经营利润,除了必须提供适销对路的开发房源外,还应该降低开发成本,而搞好成本核算进一步实现对开发成本的控制,是企业降本增效,正确体现经营成果的一项重要手段,也是目前开发商最关注的热点问题.
房地产业正在进入精耕细作时代,专业化分工越来越细,专业化水平越来越高,需要开发企业变粗放式管理为集约式管理,实现开发成本费用的精确控制.为了实现这一目标,在全流程的成本管理过程中,财务工作的重要性在其中也越来越明显.
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