房地产有关论文例文,与关于房地产泡沫的研判相关论文的格式

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【摘 要】基于我国城镇住宅市场整体空置率高企,引发楼市存在泡沫与否的讨论,文章首先对泡沫的相关文献进行简要回顾和研究借鉴；其次,利用指标指示法,以钦州房地产市场为例从房地产投资增幅与GDP增幅比、商品房价格涨幅与GDP增幅之比、房价收入比、存销比、房地产开发投资资金来源等指标入手,对钦州楼市泡沫存在与否及其程度进行了实证研究；最后,针对钦州市供求关系严重失衡的市场状况,提出了相应的对策和建议.

【关 键 词】房地产泡沫；钦州市场；指标指示法

1.引言

2014年6月10日,来自中国家庭金融调查与研究中心的《城镇家庭住房空置率及住房市场发展趋势2014》报告显示,2013年我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%,比2011年上升1.8个百分点.“中国城镇地区可实现刚性住房需求上限约为2300万套,可实现改善型住房需求上限约为950万套,总计3250万套,而目前城镇地区家庭自有空置住房为4898万套,待售商品住宅约为350万套,总供给为5248万套住房,现有存量住房完全可以满足当前的住房需求.”

按照国际惯例,商品房空置率在5%―10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展；空置率在10%―20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区.

空置率通常被用来佐证楼市泡沫,我国城镇住宅市场如此高的空置率是否预示着泡沫已经相当严重,泡沫是否在2014年面临破灭的争论再次成为舆论焦点.市场曾强烈要求国家统计局公布住房空置率以判断楼市泡沫.国家统计局在2010年曾回应称,目前关于房地产统计方面的制度还不能计算出空置率指标.2014年6月4日,住房和城乡建设部总经济师冯俊表示,目前我国对于空置率没有一个准确的官方定义.鉴于此,本文以钦州市房地产市场为例进行实证研究,研判钦州楼是否存在泡沫及其程度,不借助空置率指标进行研判.

2.国内外对房地产泡沫研究

国内外对房地产泡沫研究主要有三个方面,一是关于房地产泡沫的理论界定；二是关于房地产泡沫产生原因分析；三是关于房地产泡沫的测度.

2.1房地产泡沫的理论界定

2.2.1国外学者对泡沫的理论界定

Blanchard等（1982）将泡沫定义为预期值随时间而激增的分量；Stiglitz将房地产泡沫定义为：如果目前价格高的原因仅仅是因为投资者相信将来的价格会更高,而市场中的基础因素似乎又不能证明其合理性时,就存在价格泡沫.MargentHwangSmith等将泡沫定义为一种状况：一系列资产的市场价格高于资产未来现金流的贴现值.Learner（2002）则认为如果价格与收益之间没有联系就会产生泡沫.

2.2.2国内学者对泡沫的理论界定

曹振良和高晓慧（2002）认为房地产泡沫是由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨造成的；刘洪玉等（2003）则认为房地产泡沫是由房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离,市场价格脱离了实际使用者支撑造成的.王维（2009）认为,当资产的实际价格偏离了基础价值时泡沫就产生了,且泡沫是价格对价值实质性的偏离,而不是完全由随机因素所导致的价格围绕价值的上下波动.

2.2.3泡沫的一般特征

基于上述中外学者对泡沫的理论界定,可归纳出泡沫的一般特征：（1）泡沫是对价值或者说基本价格的实质性偏离；（2）价格的升高没有基础因素支撑,完全由预期决定；（3）泡沫不可能是负的（Tirole,1982）,资产实际价格的波动相对于基本价格来说是不对称的,表现为单向偏离而非上下波动.

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2.2房地产泡沫产生原因分析

国内外学者对房地产泡沫产生原因研究有：如研究银行、股市等金融业对房地产泡沫形成和导致崩溃的作用（Guttentag,1985；Herring,1986；德维庆容,1995；徐滇庆,1999；丰雷,2001；王雪峰,2006）.如运用灰色关联分析工具确定影响房价变动的主要因素（马家斌,2006；邓宇等,2009）.如建立地区商品房价格的面板数据模型,得出控制房价过快增长的重点是调整投资结构（邱雅,2009）.

2.3房地产泡沫的测度

目前对房地产泡沫的测度方法呈现多样化特征,如利用功效系数法、设立预警段法,对房地产泡沫进行预警（谢经荣,曲波,李维哲,2002）；如使用超指数模型对房地产市场泡沫进行实证（Wei-XingZhou,Sorte,2003）；如采用长期均衡价格法、基本市场价值法、房价收入比法来发现房地产泡沫的存在证据（HeeSooChung,HeongHoKim,2004）；如运用收益还原模型对房地产泡沫进行诊断（杜方,2005）；如尝试运用方差上限检验、West设定检验、Rals单根和协整检验等对房地产泡沫进行检验（张凌等,2007）.

测度房地产泡沫的指标总结为三种：一是指标指示法,根据评价指标比较其实际值与基准值的偏离程度来判断房地产是否存在泡沫,国际通用指标有房价上升幅度与GDP增幅之比、房价收入比、空置率等,其他的一些指标还有租售比、投机比率等；二是理论价格法,通过建立的数学模型推算出房地产理论价格,同市场实际价格比较测度是否存在房地产泡沫及其程度；三是统计检验法,利用计量统计学原理对房地产价格变化进行统计分析,房地产市场无泡沫则统计分析可以找到房地产价格变化统计规律,而当泡沫存在时统计规律失常.

基于指标指示法具有数据可获得性强的特点,可结合宏观、中观、微观经济指标进行研判房地产泡沫,实际操作性强,本文选择指标指示法对钦州楼市进行研判.

3.钦州楼市泡沫与否实证分析表12006-2013年钦州市房地产市场相关数据

数据来源：钦州市国民经济和社会发展统计公报

本文对钦州楼市泡沫与否实证分析选择指标分为五类,一是供给类指标（房地产投资增幅与GDP增幅比）；二是需求类指标（商品房价格涨幅与GDP增幅之比）；三是价格类指标（房价收入比）；四是综合反映供求关系类指标（存销比）；五是反映房企资金风险指标（房地产开发投资资金来源）.本文主要以钦州市商品房市场为研究对象,对2006年以来钦州房地产泡沫衡量指标进行评析和测度.

3.1房地产开发投资增幅与GDP增幅之比分析

房地产开发投资增幅与GDP增长率之比可衡量房地产行业的相对扩张程度,比值在2.5以上说明房地产行业处于高速发展阶段.据此判断,2007年至2010年期间,钦州市房地产开发投资为高速发展阶段（详见表1）,特别是2007年和2010年比值分别为4.89和3.71,房地产开发投资增幅分别高达82.61%和66.81%（2009年增幅偏低原因来自2008年受全球金融危机影响,而钦州楼市滞后于全国市场）.

根据刘洪玉等对中国房地产开发投资与GDP的互动关系的研究,GDP对于房地产开发投资有着显著的单向作用,GDP的走势对于房地产业的发展有着决定性的影响.钦州市在2011年房地产开发投资增幅趋向中性合理,但2012年及2013年房地产开发投资缩减,原因来自两个方面,一方面是近两年来钦州市GDP增速乏力,在GDP对于房地产开发投资单向作用下收缩；另一方面,是钦州楼市经过2007-2010年的开发投资快速增长后,供应激增而需求端疲软,呈现供大于求的态势,市场消化的压力大,房企的投资资金不能及时收回,信心不足,收缩投资.

近年来,钦州市房地产开发投资占GDP的比重多保持在9.5%左右,2010年及2011年接近13%,与我国房地产开发投资占GDP的比重10-15%的合理范围比对,钦州市房地产开发投资对GDP贡献偏弱（如图1所示）.

综上,钦州市房地产开发投资增幅与GDP增长率之比虽然在2007-2010年期间整体处于高位,但房地产开发投资占GDP的比重保持在合理的范围内,并2012-2013年得到修正优化.该指标并未显示钦州市房地产市场存在泡沫.

数据来源：钦州市国民经济和社会发展统计公报

图1.2006-2013年钦州市GDP增幅、房地产开发投资增幅、

房地产开发投资占GDP之比幅趋势分析图

3.2商品房价格涨幅与GDP增幅之比分析

一般认为,商品房价格涨幅与GDP增幅之比大于2时,房价为很不正常,孕育着泡沫.钦州市在2007年和2009

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