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房地产有关论文例文,与关于房地产泡沫的研判相关论文的格式
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年两年期间价格涨幅过快,商品房价格涨幅与GDP增幅比分别为1.87和1.74,接近2倍的警戒值.2010年及2011年商品房价格环比涨幅超过10%,但均低于GDP增幅；2012年及2013年钦州商品房价格涨幅降低至5%以下,远低于GDP增幅（如图2所示）.这表明钦州市商品房价格上涨的动力快速衰减,其原因来自三个方面,一是2007及2009年钦州价格上涨过快,提高了价格基数,透支了预期价值；二是钦州市近年来GDP的快速增长主要来自资本密集型产业如石油、化工等重化工投资,对人口导入的贡献度很低；三是钦州市商品房市场主要依托于本地刚性需求,但2007-2011年期间（2008年受金融危机
房地产有关论文例文
综上,钦州市商品房价格涨幅与GDP增幅之比从2007年和2009年偏高,到2010-2011年中性偏高,再到2012-2013年优化合理,城镇居民人均可支配收入相对购买力在2012-2013年得到提升,该指标并未显示钦州市房地产市场存在泡沫.
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数据来源：钦州市国民经济和社会发展统计公报
图2.2006-2013年钦州市GDP增幅、商品房价格涨幅、商品房价格涨幅与GDP增幅之比、城镇居民人均可配收入增幅趋势分析图
3.3房价收入比分析
房价收入比是整套住房价格与居民户年均可支配收入之比,反映居民对房产的相对购买能力.比值越高,居民相对购买能力越低.根据美国等西方发达国家的经验数据,房价收入比在3-6倍之间比较合理.设定钦州市住房面积平均90/户,家庭人口按2.8人计算,由于钦州市商业及办公等物业面积所占比例低,以钦州商品房价格近似住宅价格,依据房价收入比模型,钦州市房价收入比近年来整体小于6倍（如图3所示）,房价收入合理.由此指标判断,钦州楼市不存在泡沫；尽管依据房价增长率连续3年超过10%,存在房地产泡沫或苗头的国际标准,钦州在2009-2011年期间房价上升幅度连续3年超过10%.
数据来源：钦州市国民经济和社会发展统计公报
图3.2006-2013年钦州市房价收入比、商品房价格涨幅、
城镇居民人均可配收入增幅趋势分析图
3.4存销比分析
存销比定义为商品房批准预售面积存量/前五年年均成交面积,根据易居易居克而瑞的研判标准为：存销比为12个月左右较为平衡,高于18个月呈现供过于求,低于6个月则供不应求.供求比定义为当期供应量/当期成交量,根据易居易居克而瑞的研判标准为：供求比在0.8-1.2之间较为平衡,高于1.2市场呈现供过于求,低于0.8则为供不应求.根据测算,钦州市截止2014年5月份的库存总量为537.6万平方米,依据钦州市近5年来年均去化量为154.9万平方米,存销比为41.64个月,参考2014年5月全国35个重点城市新建商品房住宅存销比排序（如图4所示）,钦州楼市呈现出严重的供求关系失衡（仅次于温州）.此外,根据钦州市现状房屋建筑施工面积与远期年去化量之比,测算得出的远期存销比为21.85-24.28年,远期供求关系失衡,状况异常堪忧（如表3所示）.该指标显示钦州市房地产市场存在泡沫.数据来源：上海易居房地产研究院计算整理
图4.截止2014年5月全国35个
重点城市新建商品房住宅存销比排序
另据测算,钦州市2006-2013年供求比除了2010年与2013年小于1.2位于0.8-1.2之间较为平衡的供求关系区间外,总体呈现出供求失衡的状态,特别是到2014年5月达到最大值2.6,钦州市2014年商品房去化压力异常严峻（如图5所示）.
图5.钦州市历年来批准预售面积存量及供求比情况
表22006-2013年钦州市商品房供求数据表
数据来源：钦州市统计局
3.5房地产开发投资资金来源分析
房地产开发投资资金来源从进行两个方面衡量,一是企业国内贷款与房地产开发投资资金比率,反映企业对银行信贷的依赖程度；二是企业自有资金与房地产开发投资资金比值,反映企业抵御风险能力.2011年以来,受国家调控政策及银行贷款收紧对房企贷款的双重影响下,钦州市房地产开发投资资金中银行贷款比重大幅降低,企业资金来源明显趋紧,企业自筹资金、购房定金及预收款和个人住房按揭贷款成为房地产开发企业最重要的资金来源（如图6所示）.
2011-2013年期间,钦州楼市银行贷款比重控制在10%以内,但2014年1-5月份有较大幅度提高（如图7所示）.总体而言,钦州市房地产开发投资资金中企业自筹资金比例高,尽管自筹资金中有一定的比例间接来自银行贷款.由此,钦州楼市对银行资金依赖程度较低,企业抵御风险能力较强,房地产开发投资资金来源方面不存在催生泡沫的风险.
表32006-2013年钦州市商品房供求关系分析表
数据来源：钦州市统计局
数据来源：钦州市统计局
图6.钦州市房地产开发投资资金来源情况
数据来源：钦州市统计局
图7.钦州市房地产开发投资资金来源衡量指标分析图
4.结论及相应对策建议
综上,2006年以来,钦州市房地产市场经过2007年-2011年的高速发展阶段后（主要体现在房地产开发投资增幅）,供应快速增长,但钦州市近年来主要依托资本密集型重化工产业拉动GDP增长,对人口导入的贡献度低,需求的内生动力不足,年去化量不高（近5年来年平均去化量为154.9万平方米）,尽管钦州市房地产投资增幅与GDP增幅比、商品房价格涨幅与GDP增幅之比、房价收入比、房地产开发投资资金来源四项指标均处于合理的范围之内,但存销比严重偏高,截止2014年5月份以预售面积衡量的存销比（即去化周期）为41.64个月,以房屋建筑施工面积衡量的存销比（即去化周期）为21.85-24.28年,供求关系严重失衡,存在泡沫.在此情况下,相应的对策和建议如下：
第一,对钦州政府而言,需有效推进产业结构优化,有效落实对中小企业的招商引资,有效开展城市营销,以实现大企业顶天立地,中小企业铺天盖地为目标,提升人口导入的贡献度；以城镇化为契机,探索“产业+城镇”联动的就业驱动型新城镇化模式.通过产业实现人口有效、规模导入是化解钦州楼市需求内生动力不足的关键所在.
第二,对钦州房地产开发企业而言,一是需要增强差异化的规划定位与产品定位,挖掘“蓝海”市场；二是要整合资源,通过嫁接商业、产业、教育、旅游、文化体育、养老、滨海、游憩等元素发展复合地产,实现市场向下、向外拓展钦州市区以外客群；三是需要高效整合房地产开发价值链,降低成本；四是依托钦州距离首府南宁近而高铁贯通两地,处于南宁1小时经济圈的区位优势,创造条件吸引南宁外溢客群在钦州置业.
第三,对职能部门或钦州市房地产协会而言,逐步建立钦州市房地产市场运行监测、预警系统,实施房地产价格信息发布机制.通过对钦州市乃至北部湾（广西）经济区的房地产市场信息进行收集、整理和分析,就市场运行情况定期做出评价和预测,定期发布市场分析报告,合理引导市场,为政府宏观决策做好参谋.相关职能部门或协会可探索与高等院校、科研机构、销售代理中介联合,确立钦州市市房地产经济运行景气指数和市场预警监控指数.通过房地产市场信息及时定期发布,以利于政府及时掌握市场发展动态；利于开发商、投资者、消费者了解分析市场,适应市场变化.
第四,规范土地市场,加强土地资源管理.严格执行土地开发规划审批制度,调控好土地供应总量、供应结构和供应区域,防止结构性过剩状况恶化,防止出现新的积压.
第五,加大金融监管力度,严防通过“假按揭”将风险转嫁银行；加强按揭贷款风险控制,提高购买多套商品房自有资金比例和贷款利率,抑制通过按揭贷款的投机性购房.
参考文献：
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[2]王洋.关于大连市市房地产泡沫的研判[J],建筑经济,2008.12
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[5]4.2万亿银行房贷沉淀于空置住房房价拐点确定[EB/OL].http：//finance../a/20140611/003019.?pgv_ref等于aio2012&ptlang等于2052,2014-6-11
[6]房屋空置率（housingvacancyrate）[EB/OL].http：//wiki.mbalib./wiki/%E7%A9%BA%E7%BD%AE%E7%8E%87
作者简介：
何贞煌,广西交通投资集团滨海公司,硕士研究生,注册房地产估价师,注册咨询工程师（投资）.
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