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【摘 要】房地产从立项、规划设计直至销售、转让过户,涉及到很多环节,很多部门,关系到的人也比较多,在这个过程中非常容易发生各种纠纷.因此为了规范房地产的拍卖行为,保护房地产拍卖当事人的合法利益,本文对房地产拍卖过程中应注意的拍卖前权属核实问题；发布拍卖公告以及签定拍卖成交确认书时的问题；拍卖价格问题；拍卖成交以后的资产移交问题进行研究分析.
【关 键 词】房地产拍卖；问题；拍卖行为
房地产拍卖是指竞买人和房地产权利人在公开、透明的条件下,竞买人以公开竞价的方式按照相关法律法规的规定支付一定的金钱,把房地产权利转移到竞买人手中的行为.权利人把房地产作为一种拍卖商品提供给拍卖人,拍卖人依据市场估价把房地产依法拍卖,而竞买人通过竞价购买的方式获取房地产的权利.房地产拍卖作为房地产的一种特殊转让形式已经被越来越多的人们所接受.但是房地产拍卖是一项专业性高、法律性强的业务,这项工作程序繁多,关涉的相关法律条款也较多,下面本文对房地产拍卖中应注意的问题进行研究.
一、拍卖前权属核实问题
房地产作为一种无法移动的商品,具有一定的特殊性,所以,拍卖人在接受房地产拍卖委托之前,应该提前核实房地产和委托提供的权利证明是否相符,调查清楚相关的权利义务.其调查内容主要包括：
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其次,了解清楚所要拍卖的房地产是否存在查封情况,这需要到法院去核查.假如存在重复查封情况,各个法院必须协商一致后才能执行.如果该房地产是由执法部门强制扣押查封的,被执行人不能提供有效的产权证明时,拍卖权利一方必须对产权证的来源进一步调查取证[2].当产权人属于国有单位时,在进行房地产拍卖时需要征求上级部门的书面意见.在房屋的分层、分套拍卖过程中,房屋占有范围的使用权利不能分割,房屋的买方有根据分层、分套的面积分摊获得房地产的使用权.在拍卖房地产过程中,房屋里面的附属品需要一并拍卖的,应该在拍卖公告中详细说明；房屋分摊的公用设备一并转让的,分摊方法需要根据国家或者当地政府的相关规定依法办理.
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二、发布拍卖公告以及签定拍卖成交确认书时的问题
首先,由于房地产拍卖的特殊性,一定要确定好发布拍卖公告的时间,房地产拍卖公告的发布时间和竞买人的截止时间应该尽量长一些.给想参加竞买的人充分的时间准备,让他们对拍卖标的物有足够的时间调查分析、咨询比较以及筹集所需款项等.拍卖公告的书写尽可能精炼,针对不同类型的房地产拍卖标的、不同的买方,要用不同的方式在不同的媒体上发布,进最大限度把所有拍卖的标的真实资料提供给竞买人.此外,还需要有较好的广告策划,找到潜在的竞买人,在拍卖公告环节最好不要让各方买家聚集在一起,以免对后期拍卖效果产生不良影响[3].
其次,假如在签订拍卖公告之前,签订的租赁合同已经到相关房产部门作了登记,需要把租赁行为告诉买方,把拍卖行为告诉承租人之后,承租人具有优先的购买权.在拍卖成交以后,买方和拍卖人要签定拍卖成交确认书,其主要的内容有：拍卖双方、地址、拍卖成交的时间、具体地点、拍卖成交价格、房地产款项支付方式、时间、房屋交付方式以及违约后应该承担的责任、解决争议的方式等各种事项[4].鉴于房地产拍卖成交的确认书具有等同于合同的法律效力,所以上面的内容越详细越好,因为该确认书上面在拍卖规则内形成的成交条件对房地产相关方具有一定的约束效力.一些房地产管理部门在办理拍卖房地产过户手续过程中,要求买方提供拍卖企业发布的拍卖公告以及委托拍卖公告等各种复印件,拍卖人需要在拍卖那天邀请政府机关工商监管部门的人员亲临现场,进行适时监管,保证房地产拍卖结果的公平性、合法性.
三、拍卖价格问题
现阶段,我国委托拍卖的房地产主要以法院委托抵债标的占大多数,房地产拍卖的成交对执行程序的结束产生重要的影响.而房地产委托人之所以委托法院拍卖房地产,主要是因为想把房地产以合适的价格出售,进行偿还债款或者用作其它紧急的事情,因此,一般情况下,房地产成交的实现具有很迫切的要求.为了让拍卖行为达到最佳效果,获得拍卖的成功,负责拍卖的一方要主动参与到评估工作中,加强和评估机构、相关的权威房地产咨询部门合作,获取较详尽、准确的房地产价格方面的资料,确定好房地产的评估价格.但评估结果也只能作为交易价格的参考数据,不能作为固定价强加给买卖双方[5].
其次,对拍卖房地产的价格评估,主要依靠权威的房地产评估机构,现今的评估人员积累了丰富的评估经验,然而由于和房地产方面相关的评估工作起步还较晚,这方面的经验相对不足,再次房地产市场价格总是在不停地变化,必须综合考虑对拍卖价格有影响的各种因素,这给科学制定房地产的拍卖底价带来一定的困难.因此拍卖行为必须依据房地产行业的市场行情、拍卖一方的经验、专业房地产评估机构的评定结果以及拍卖成交的迫切性,和委托人进行详细商议以后才能确定房地产的拍卖底价.但是不能固执地把评估价格当作拍卖底价.按照房地产拍卖的实际情况,在评估价和市场价格无限接近的基础上,适当调节拍卖底价,这样形成的价格比较合适,这个调节比例一般保持在（15-35）%的范围内.同时,在拍卖公开竞价环节,注意充分发挥拍卖对价格的调控作用.最后,还要考虑到拍卖标的的竞买氛围、竞买人的不同心理特点,参考评估价格,确定好拍卖底价,进可能实现成交价最大化.
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四、拍卖成交以后的资产移交问题
在拍卖共有的房地产时,拍卖之前必须征求该房地产共有人的同意,然后通知各位共有人员参加竞买.拍卖抵押的房地产时,在接受委托之前需要告诉抵押人,拍卖时可以依据事先的协议进行[6].在拍卖前,详细地了解房地产交易管理机构的程序、费用等各种琐事,以最大限度减少拍卖以后不必要的纠纷,在拍卖结束以后,拍卖人应该对买方提供合理的后续服务,比如：帮助买卖双方办理房产权的过户手续、协助双方交接重要的房地产资料等各项工作,这也有利于提高拍卖企业的商
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