房地产有关本科会计学毕业论文选题,关于投资性房地产公允价值评估的建议相关毕业论文格式范文

时间:2020-07-04 作者:admin
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【摘 要 】目前部分上市公司投资性房地产后续计量采用了公允价值计量模式,那么怎样客观、公允地估计投资性房地产的公允价值,是会计行业及资产评估行业同时面临的一个新课题,本文对此提出了相应的对策.

【关 键 词 】投资性房地产;公允价值;评估

《企业会计准则第3号――投资性房地产》首次将投资性房地产作为一项新的资产予以确认,并引入了公允价值计量模式.如果会计上选择了公允价值计量模式,那么接下来要做的,就是在这个基础上定量.我国投资性房地产市场刚刚进入加速发展阶段,我国评估市场起步时间较短,采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估,关键是怎样确定投资性房地产的公允价值?笔者认为应采取以下对策.

1.完善配套制度建设,保证公允价值计量客观有效

从我国目前情况看,中国资产评估协会虽然制定颁布了《投资性房地产评估指导意见(试行)》和《以财务报告为目的的评估指南(试行)》,财政部颁布了《资产评估机构审批和监督管理办法》(财政部令第64号)等规定,规范了企业采用公允价值计量投资性房地产的行为和方法,规定了资产评估机构审批和监督管理办法,但从目前情况看仍缺少完善配套的相应制度,建议不断完善相应的规章、办法,健全配套的相应制度,保证公允价值计量客观有效.

2.建立服务于以财务报告为目的的资产评估的信息服务系统

目前,许多资产评估是在不存在活跃市场的情况下进行的,很大程度上依赖于评估人员的主观判断.因此,大量与评估相关的信息有助于评估人员做出正确的判断.所以,利用现代化的设备和科学的方法,对信息进行加工整理,建立服务于财务报告目的资产评估的信息服务系统是必要的.建议建立行业统一市场信息数据网络和市场信息数据库,向评估机构和人员提供高质量的信息咨询服务,企业可以充分利用数据网络获取地区权威数据,使相关评估人员在进行投资性房地产公允价值评估时,更具有依据,并能保证评估结果的公允性.


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3.规范公允价值评估体系,确保公允价值的真实性

采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估,笔者认为,首先,政府相关部门应建立一套严格的公允价值评估体系,加强对评估工作的监督,禁止公司自己出具评估报告,对未披露投资性房地产公允价值评估方法的公司应给予一定程度处罚.建立有效的专业监督机构对评估机构的评估实行监督.评估机构的评估价,可通过信息公示、独立机构审计等方式接受投资者或专业机构的监督.其次,由于投资性房地产公允价值评估是以财务报告为目的,在以财务报告为目的的框架下进行的资产评估,必然会受到会计使用公允价值程度的影响,受会计制度约束.因此,要求评估师对会计准则有比较透彻的研究,因为资产评估师的职业素质将影响最后评估结果,所以,必需加强资产评估师的队伍建设.最后,加强资产评估机构的管理,有关部门应严格对评估公司的资质进行审查,并对其评估工作予以监督,对公允价值确认依据进行严格检验,杜绝虚假评估等提供虚假信息的行为,确保公允价值的真实性.


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4.明确投资性房地产采用公允价值计量的前提和评估对象

明确投资性房地产评估方法的针对性或适用性.评估师执行投资性房地产评估业务,必须理解相关会计准则的要求与委托方及会计师进行充分沟通,了解其会计核算与财务报告披露的具体要求与建议.对于投资性房地产公允价值的评估方法,应优先采用市场法与收益法,当这两种评估方法不适用时才可以采用成本法等其他方法.运用市场法评估时,应当收集足够的同类或类似房地产的交易案例,选用交易案例时应当关注案例的可比性,重点分析投资性房地产的实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件.具体讲运用市场法的调整因素主要包括交易情况、交易日期、容积率、使用年期、面积、具体位置、经营业态和所带租约等条件.对于收益法的应用,应着重注意评估对象资产范围与租金收入内涵的匹配,租金收入与成本项目的匹配,合理确定净收益,应当根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数及有关法律、法规的规定,合理确定收益期限;收益法所适用的折现率应当合理,应当反映评估基准日类似地区同类投资性房地产平均回报水平和评估对象的特定风险.

5.资产评估中介机构应有其相应独立性,并建立高度的诚信机制

评估机构的独立性和诚信对评估结果的可信度影响重大.在实务中香港、台湾上市公司需要在大陆的子公司提供房地产评估报告,大陆的某些机构或个人反而不认可自己方面评估公司出具的评估报告,这就涉及到我们的评估机构对内对外诚信问题.资产评估机构应建立高度的诚信机制,评估从业人员要有实事求是的态度,严格按照评估程序,广泛搜集国家有关政策、法律、法规、规章制度,深入实际搜集资料,根据科学的方法,认真地进行核实、研究、分析判断,最终得出经得起推敲的评估结果.独立性是资产评估服务的基本特征.评估机构和人员要恪守中立原则,坚持独立自主地做出决定,公正执业,保证其专业判断不受影响,保持客观和公正.

6.完善房地产市场环境,构建公正透明的估价平台

要想取得投资性房地产的公允价值,需要一个公平、公开、公正的市场环境,因此构建透明的、监督机制完善的房地产市场对公允价值计量模式在投资性房地产上的推广意义重大.加速市场化的进程需要政府的大力推动,尽快制定、完善相关法律法规,为房地产市场限定规则.中国证监会会计部发布的《2009年上市公司执行企业会计准则监管报告》显示,从投资性房地产公允价值的确定方法看,有15家上市公司采用了中介机构提供的房地产评估价格,8家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定,1家上市公司按照第三方调查报告确定公允价值.由以上数据可见,我国上市公司在确定投资性房地产公允价值时,多数均采用了中介机构提供的房地产评估价

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格,因此资产评估机构是否能提供公正的评估价格就显得十分重要.因此国家应逐步完善公允价值审计制度,加强对公允价值计量模式的监督,比如企业投资性房地产的评估与企业财务报告的审计不能由相同的会计师事务所来完成,通过互相监督,来保证财务报告的真实可靠,以满足财务报告使用者的需要.

7.提高会计职业判断能力

公允价值模式更多依赖于职业人员的分析判断,所以计量准确程度取决于职业人员的专业水平.由于我国会计人员的素质不高,这将在很大程度上影响到采用公允价值计量的实施效果.因此,运用公允价值计量属性呼唤进一步加强对会计人员的教育.包括加强会计职业素质教育和会计职业道德教育.随着公允价值计量属性的逐渐引入,一方面需要不断加深与拓展会计人员的继续教育的内容,尽快提高会计人员的专业水平和职业技能,鼓励他们汲取新的相关专业知识,培养他们的公允价值观念,必要时可以考虑聘请有经验的国外专家提供培训支持,帮助我国会计人员和监管人员实施具体操作;另一方面会计职业道德是实施公允价值计量的内在支撑.企业在加强从业人员的知识水平时还应加强会计人员的诚信教育,培养会计人员保持职业良知,强化会计人员职业道德教育.禁止滥用资产负债表,防止为他人所用;只有将客观公允原则转化为会计从业者的基本理念,才能保证会计人员在具体运用公允价值计量时自我约束,不出偏差.

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参考文献

[1]王文芳.浅析新形势下企业投资性房地产评估方法[J].财税纵横,2009(3).

[2]王晶晶.投资性房地产采用公允价值模式的影响[J].合作经济与科技,2010(5).

[3]王志芳,闫建.试论投资性房地产评估及其方法[J].税务研究,2010(9).

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