利率调整对房地产价格影响的实证分析

一、引言

在我们国家,房地产业是一个非常重要的企业,支撑着国民经济。这一产业的健康平稳发展,对国民经济建设和民生建设起到非常重要的作用。为了遏止飞快上涨的房价,我国已通过宏观调控等手段进行了许多尝试,但结果总是不尽如人意。房地产作为一种资产却不符合市场规律,在我国通过利率调整对房地产市场进行宏观调控的时候,虽然短期内会有一定的成效,但是一定时间后又会反弹。

二、我国利率变动对房地产价格影响的实证分析

(一)数据的来源及检验

1.数据来源:中国国家统计局网、中国人民银行网、历年中国房地产统计年报。

2.检验方法:相关系数检验,单位根检验,协整检验,格兰杰因果检验。

3.检验工具:软件Eviews5.0。

(二)实际利率变动与房地产投资、价格指数相关分析

1.实际利率变动与房地产投资指数的相关性分析。

(1)实际利率变化与房地产投资指数的相关关系检验,其相关系数检验结果如下:可以看出,法定存款准备金实际利率、一年期存款实际利率、一年期商业贷款实际利率及五年以上商业贷款实际利率与历年房地产投资指数之间具备一定的负相关性,将其对应比较来看,其相互对应的关系也不是很明显。

(2)单位根检验。由表1中的检验结果可知,房地产开发投资指数与法定存款准备金实际利率、一年期存款实际利率、一年期商业贷款实际利率及五年以上商业贷款实际利率原始检验序列中,ADF统计量均大于5%显着水平下临界值,所以接受原假设,原时间序列含有单位根,是非平稳序列。但是,其一阶差分序列的ADF值均小于5%显着水平下的临界值,是一个平稳序列。由于以上变量都是一阶单整的,他们之间存在协整关系。

表1各变量ADF检验结果

(3)协整检验。由上面分析可知,房地产开发投资指数与法定存款准备金实际利率、一年期存款实际利率、一年期商业贷款实际利率及五年以上商业贷款实际利率之间可能存在协整关系,因此,下面分别对IN与DR、DI、LR1、LR5作LOS估计,对所产生的残差作ADF检验。

计量结果中可以看出,各项残差序列均为平稳序列,证明房地产价格指数与法定存款准备金实际利率、一年期存款实际利率、一年期商业贷款实际利率及五年以上商业贷款实际利率之间均存在着长期稳定的经济关系。

(4)格兰杰因果检验。变量之间存在协整关系时,可以通过格兰杰因果检验得出变量之间的因果关系。

从房地产开发投资指数与法定存款准备金实际利率的格兰杰因果检验、房地产开发投资指数与一年期贷款实际利率的格兰杰因果检验、房地产开发投资指数与五年以上贷款实际利率的格兰杰因果检验的结果可以看出,在短期内(滞后期为2时)只有五年期商业贷款实际利率是房地产开发投资指数的格兰杰原因;在长期内,也就是当滞后期为4或8时,一年期商业贷款的实际利率和五年期商业贷款的实际利率都是房地产开发投资指数的Granger原因,而其他利率都不是房地产开发投资指数的Granger原因。

表2房地产开发投资指数与法定存款准备金实际利率的格兰杰因果检验

2.实际利率变动与房价波动的相关性分析。

(1)实际利率变化与房地产价格指数的相关关系检验:

法定存款准备金实际利率、一年期存款实际利率、一年期商业贷款实际利率及五年以上商业贷款实际利率与房地产价格指数之间的相关性呈现负相关关系。房价指数变化与各利率变化的波峰、波谷存在一定程度的对应关系,说明以上利率的变化推动着房地产价格增长。

(2)单位根检验。房地产价格指数与法定存款准备金实际利率、一年期存款实际利率、一年期商业贷款实际利率及五年以上商业贷款实际利率原始检验序列中,ADF统计量均大于5%显着水平下的临界值,所以不拒绝原假设,原时间序列经检验包含单位根,可以判断为非平稳序列。但是,其一阶差分序列的ADF值均小于5%显着水平下的临界值(见表3)。

表3各变量ADF检验结果

(3)协整检验。由上面分析可知,房地产价格指数与法定存款准备金实际利率,一年期存款实际利率,一年期商业贷款实际利率及五年以上商业贷款实际利率之间可能存在协整关系,因此,下面分别对各序列所产生的残差作ADF检验。

表4房地产价格指数与法定存款准备金实际利率残差的ADF检验结果

从表4的计量结果中可以看出,各项残差序列均为平稳序列,证明房地产价格指数与法定存款准备金实际利率、一年期存款实际利率、一年期商业贷款实际利率及五年以上商业贷款实际利率之间均存在着长期稳定的经济关系。

(4)格兰杰因果检验。通过格兰杰因果检验得出变量之间的因果关系。

无论在短期(滞后期为1),还是在长期(滞后期为8)来看,各项利率指标的变动均是房地产价格指数的Granger原因,这说明在我国房地产市场上的利率变动对房地产价格的波动来说有一定的影响。相反,房地产价格指数的变动不是各项利率变动的Granger原因。

三、建议

1.以实际利率出发实施利率政策。

2.采取多手段调控房地产供求市场。

3.政府积极宣扬正确价值观。

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