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221;等科目调整当期利润.特别是预提“公共配套”费用数额大,在配套工程完工验收之后不及时结转配套工程成本,对预提费用的余额不及时调整、冲减商品房成本,而是长期滚动使用,减少应纳税所得额.有的企业甚至在配套工程完工验收之后仍继续计提或重复计提“预提费用”,借以偷逃税款.

三、房地产企业所得税征管措施及政策建议

（一）变所得税汇缴为核实其收入和成本据实征收

由于企业会计信息不实,跨年调节利润比较普遍,企业盈利水平严重失真.目前,房地产企业所得税汇缴以账查账,费力费时,又无成效.建议根据开发流程,通过部门合作,以实查账,据实征收.房地产企业开发流程一般是：买地―规划―建造―预售―交房,企业所得税计税流程是：（应税收入-应税成本-费用-税金）×税率.收入和成本均可以实查账,收入可以通过房管部门网上销售和备案系统取得,成本中土地成本可以通过土地部门取得开发地块土地出让价格和缴纳情况,分期开发的可以通过总可售面积配比已开建的土地成本,总可售面积可以通过规划部门取得,建筑安装成本可以通过建委开发办取得等,通过以上部门的配合,结合企业有关票据和合同,核实其收入和成本据实征收,简便可行.

(二)变所得税汇缴为按完工项目逐一汇算

每个项目看成一个成本对象,完工结算后进行企业所得税汇算清缴.按项目汇算和年度汇缴最主要的影响就是期间费用的处理,而房地产企业期间费用主要是财务费用.财务费用在建造期计入开发成本,完工后才能计入期间费用,能计入期间费用的不大,而按计税标准能进入管理费用和销售费用的也有限.由于我国会计处理和税务处理对成本均采取不完全成本法,因此,在结算汇缴时,即期间费用不分摊计入成本单列的情况,预缴时也可考虑年度期间费用按法定税率予以抵减.

提高企业所得税的预缴率

国税发[2009]31号文中地级市的最低计税毛利率从15%降为10%,大部分地市是依据最低标准执行,而且该文允许企业扣除预售收入对应的营业税金及附加、土地增值税等税费,营业税金及附加的税率为5.65%,预征土地增值税的税率最低为2%,实际计入当期应纳税所得额里的毛利最多只有预售收入的2.35%（10%-5.65%-2%等于2.35%）,再扣除期间费用后,当期应纳税所得额所剩无几,甚至为负值.事实上,房地产开发行业毛利率至少不会低于30%.房地产开发企业取得预售收入时期同时也是企业纳税能力最强的时期,现金流充足,所以一直以来对房地产企业实行预征制度,但过低的计税毛利率使得企业没有在此时期缴纳足够的企业所得税,而是将项目企业所得税纳税义务递延至项目完工收入确认年度,必然导致该年度纳税压力增大.

加强企业所得税纳税辅导

定期整理税收相关法律法规政策,通过各种渠道让企业及时了解税收政策变化,针对在企业所得税纳税中发现的普遍问题,开展辖

关于企业所得税相关论文范文资料区房地产企业集体约谈会,面对面沟通,纠正企业财务人员对政策文件的理解误区.制定纳税情况自查报告内容,要求企业尽可能地利用社会中介力量进行全面自查.

案法:房地产企业所得税清算与汇算参考属性评定
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