论文网
关于房地产论文范文参考文献,与德国的房地产评估方法相关毕业论文格式
本论文是一篇关于房地产毕业论文格式,关于德国的房地产评估方法相关专科毕业论文范文。免费优秀的关于房地产及房地产估价及房地产价格方面论文范文资料,适合房地产论文写作的大学硕士及本科毕业论文开题报告范文和学术职称论文参考文献下载。
值,它是由各地的估价委员会根据“销售价格总汇”10定期计算和公布出来的.由于地价标准值是在忽略地上建筑及其附属设施的情况下计算出的“纯粹”的土地价格,所以这种方法主要是用来评估未开发房地产的土地价值.另外,地价标准值反映的只是在该区域环境下的土地价格的平均值,所以估价对象房地产与可比实例房地产如果在这些区域因素上（比如,地块的面积、配置及利用状况,交通设施状况,公共、商业服务设施的配套状况,自然环境状况等方面）有所不同,就需要对地价标准值进行修正.11比较法的估价过程如下图所示：图1比较法的估价过程
资料来源：参考Kleiber/Simon/Weyers,(2002),S.1026
3.3成本法
成本法可以说是以房地产价格各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法,所以在成本法中房地产的价值由三个部分组成,即建筑设施的价值（包括建筑物、户外设施和特殊设施）,其他设施的价值和土地价值.其中建筑设施的价值和其他设施的价值要根据它们的建造价格计算,而土地价值则是通过比较法计算得来.在计算建筑物的建造价格时,要综合考虑建筑物的年龄、施工质量方面的缺陷、结构上的损害以及其他对价格有影响的情况.户外设施和其他设施的建造价格如果没有包含在地价中,就按照经验值或通常的建造价格来计算.最后,地价、建筑设施的价值和其他设施的价值这三部分加总就得到了房地产的价值.12
图2成本法的估价过程
资料来源：参考Kleiber/Simon/Weyers,(2002),S.1742
3.4收益法
收益法的本质是以房地产未来的收益为导向来求取房地产价值的方法.在收益法中房地产的价值由土地价值和建筑设施（建筑物与构筑物）的收益价值两大部分组成.13这里的土地具有“无限”的使用寿命,而建筑设施（特别是建筑物）只具有“有限”的剩余使用寿命.两种价值首先分别计算,然后加总得到估价对象房地产的价值.
土地价值通常采用比较法计算得来,而建筑设施的收益价值则是将建筑物每年的净收益贴现到估价时点,计算其现值之和来作为建筑设施的收益价值.为了得到建筑物每年的净收益,我们首先要从该房地产每年所能获取的毛收入出发（通常我们能获取的收入数据都是由建筑物和土地共同产生）,毛收入扣除掉运营成本后,就可以得到归因于房地产的净收益.由于该收益中还包括土地的收益,所以还要扣除土地收益的部分（土地的年收益＝土地价值×房地产的报酬率）,这样计算后的净收益就是源自于建筑设施的净收益.这个净收益将作为年金,在建筑物的剩余使用年限内折现.折现的过程就是将建筑设施每年的净收益乘以适当的收益乘数（其中,根据《估价条例》第16款第3条：收益乘数是由建筑物的剩余使用年限和房地产的报酬率计算得来）,这样得到的价值就是建筑设施的收益价值.如果有影响到价值的情况出现,还要对建筑设施的收益价值进行修正.修正后的建筑设施的收益价值再加上土地价值就得到房地产的价值.
图3收益法的估价过程
资料来源：参考Schulte,(2000),S.401.
4对估价方法的总结评价
比较法：当我们从市场中可以获取到足够多的可比实例房地产时,比较法就是最简单、最具有说服力的估价方法.除此之外,从计算过程上来看比较法也比成本法和收益法更贴近市场.但不可否认的是,估价结果的说服力主要取决于两方面,一看估价师在估价时是否找到了最贴近估价对象的可比实例房地产,二是估价师在对可比价格进行修正时是否全面考虑了对房地产价格有影响的因素.
成本法：成本法最大的弱点就是如何把房地产的成本价值调整为市场价值.在这个调整的过程中,似乎要求估价师们要先知道房地产的市场价值,然后将成本价值向其靠拢.14所以,我们在估算房地产的价值时,应优先采用与市场关系比较近的比较法和收益法.但当我们需要知道建筑物的重置价格或重建价格时,比如在保险事故发生后,需要评估所遭受的损失来确定赔偿金额时,就可以用成本法来估算建筑物的重置价格或重建价格.
收益法：在收益法中,我们通常是预测估价对象房地产未来第一年的净收益,然后将其作为年金贴现到估价时点,其贴现值来作为估价对象房地产的价值.这种以估价对象未来第一年的净收益来作为房地产未来每年可能取得的净收益的做法,忽略了由于市场变化可能会带来的未来租金收入的变化,维修费用的变化和运营成本的变化,这样的净收益会与实际情况有出入,从而计算出的房地产的价值也有一定的不准确性.但从另一方面来看,这种简化处理也大大降低了计算成本和时间成本.运用收益法估算房地产价值的优点还在于,收益法计算过程中所需要的很多重要参数都是公开和透明的,比如房地产的报酬率、地价标准值、以及房地产的销售价格等都由评估委员会定期的公布和更新,使得公众有了了解估价过程的可能性.
注释
[1]袁炳忠,2006(7),S.63
[2]Soefker,(2005),S.120－121
[3]Franke/Zanner/kemperetal.,(2004),S.101.
[4]Simon/Kleiber,(1996),S.34.
[5]Schulte,(2000),S.393和Simon/Kleiber,(1996),S.35.
[6]Schulte,(2000),S.393.
[7]Soefker,(2005),S.169
[8]Kleiber/Simon/Weyers,(2002),S.1029.
[9]Kleiber/Simon/Weyers,(2002),S.1024.和Schulte,(2000),S.394.
[10]根据《德国联邦建筑法》的规定,每一块出售的土地都要注册,且每块土地的买卖都必需由公证人向国家报告.所有房地产的交易情况都要集中起来,形成“销售价格总汇”.各地的估价委员会则根据“销售价格总汇”每年制定“地价图”,提出各个区域的土地价格标准值.
[11]Simon/Kleiber,(1996),S.109.
[12]Soefker,(2005),S.172-173
[13]Soefker,(2005),S.170
[14]Schulte,(2000),S.418.
参考文献：
[1]袁炳忠,德国-独特的价格评估体系,中国地产市场,2006（7）.
[2]Franke,H./Zanner,C./Kemper,R./Knipp,B./Laub,U.D./Laub,J.C.,DieImmobilie,rechtlicheundpraktischeAnleitungenfürInvestorenundihreBeraterbeimFinanzieren,Entwickeln,Bauen,VerkaufenundVerwaltenvonImmobilien,WernerVerlag,2004.
[3]Kleiber,W./Simon,J./Weyers,G.,VerkehrswertermittlungvonGrundstuecken:KommentarundHandbuchzurErmittlungvonVerkehrs-,Versicherungs-undBeleihungswertenunterBeruecksichtigungvonWertVundBauGB,4.,vollstaendigneubearbeiteteunderweiterteAuflage,BundesanzeigerVerlag,Koel
关于房地产论文范文参考文献,与德国的房地产评估方法相关毕业论文格式参考文献资料：