论文网
物业管理方面有关论文范文参考文献,与物业管理纠纷法律问题相关论文开题报告
本论文是一篇物业管理方面有关论文开题报告,关于物业管理纠纷法律问题相关毕业论文提纲范文。免费优秀的关于物业管理及纠纷及业主方面论文范文资料,适合物业管理论文写作的大学硕士及本科毕业论文开题报告范文和学术职称论文参考文献下载。
摘 要物业管理纠纷是伴随着我国房地产业的迅速发展和物业管理的市场化而日益凸现出来的一个社会问题,因其涉及千家万户的生活、生产秩序,关系社会的稳定发展而备受各界重视.物业管理纠纷所涉及的法律问题多而复杂,本文拟从物业管理纠纷的产生原因入手,进而具体探析围绕纠纷解决的热点法律问题,以期进一步完善物业管理纠纷的解决机制.
关 键 词物业管理纠纷解决机制
作者简介：苗玉坤,广东商学院法学院2010级民商法学专业研究生.
中图分类号：D920.4文献标识码：A文章编号：1009-0592(2011)07-064-03
近年来,随着我国房地产业的迅速发展,物业管理市场出现了繁荣发展的景象,这一方面加速了住宅小区管理方式的专业化和现代化,极大地改善了人们的居住环境和生活质量；另一方面,也由此引发了大量的物业管理纠纷,这些物业管理活动中产生的矛盾和纠纷呈上升趋势,而且社会反映日益强烈,成为威胁社会安定和谐的因素之一.物业管理纠纷,是指在物业管理合同签订和履行过程中,各方主体基于利益的冲突和矛盾而产生的纠纷,但目前人们对它的理解存在着误区,其实很多不属于严格意义上的物业纠纷,而属于买卖合同违约、欺诈或水电气供应方面的问题,这类纠纷主要发生在政府管理部门、开发商、物业公司、业主及业主团体之间,往往以业主为中心展开,这样无疑扩大了物业管理纠纷的范围.
一、物业管理纠纷的产生原因
物业管理纠纷各种各样,产生的原因也不尽相同,有客观上的原因,也有主观上的原因,应该看到这些问题背后所反映的实质问题.具体分析,物业管理纠纷的产生主要有以下几方面原因：
(一)建管不分体制对物业管理的制约
在当前的物业管理行业中,物业服务企业作为建筑开发商的子公司的现象还大量存在,因此对于在建筑规划设计、施工阶段遗留下来的问题,很多物业服务企业作为开发商的子公司,在对前期事项的交接过程中缺乏严格的承接验收手续.在随后的物业管理过程中,对暴露出来的质量与配套设施等问题不能站在公正的立场上督促开发商加快解决,没有能够为业主排忧解难.此外,一些开发建设单位在商品促销时对业主做出不切实际的承诺,使得下属的物业服务企业在后期的管理中成为“替罪羊”,而物业服务企业又没有足够的能力承担本该属于建筑开发商的责任.
(二)业主委员会法律地位不明确及监督机制不完善
由于业主委员会在法律地位的设计上存在局限性,使得业主委员会的法律地位不明确,具体运作协调成本高,谈判过程艰难,这些弊端也成为促成物业管理纠纷的原因之一.由于缺乏对业主委员会的有效监督机制,民主协商不能得到充分的发挥,有些业主委员会不能真正代表大多数业主的利益,个别成员还将个人利益凌驾于业主共同利益之上,损害其他业主的利益,这就造成物业管理区域内的各种矛盾纠纷此起彼伏.
(三)物业公司与业主双方思想观念错位及协调机制不够健全
在实践中,物业管理公司与业主将其各自地位的定位不准确,使得双方不能站在互谅互让的基础上“和睦相处”,反而是出现了“各自为大”的局面,在具体的物业管理中不能有效协调管理事项问题,出现纠纷也没有进行很好的调解,更加激化了双方的矛盾.另外,业主物业管理消费尚未形成,P也是导致纠纷的一个因素.物业管理纠纷涉及到业主之间、业主与物业服务企业、开发企业之间,物业服务企业与公司事业单位之间,物业管理各方主体与政府之间的复杂关系,这就要求有一套健全完善的协调机制在其中起制衡作用,否则,必将引起矛盾纠纷的发生.
(四)物业服务标准不明确及收费标准不公开使服务水平与收费不相符
由于物业管理相关的立法对物业服务的标准没有统一而明确的规定,一些物业服务企业过度追求利润,不按照物业服务合同的约定提供相应的服务.在物业管理收费的定价时,没有充分考虑业主的对物业管理费的支付意愿和经济承受能力,而把过高的费用强加给业主,给日后的物业管理收费活动留下隐患.有些业主鉴于物业公司低质量的物业服务水平与其所缴纳的物业服务费用不相协调,而拒交或拖延缴纳服务费,导致其与物业公司关系紧张,纠纷也就由此发生.
由以上内容可以看出,物业管理纠纷的表现形式多样,原因复杂.下面将针对围绕物业管理纠纷的几个热点问题加以探析物业管理纠纷的解决机制.
二、物业管理纠纷的解决机制
物业管理纠纷的解决包括多方面的内容,例如物业服务费用纠纷的解决、业主委员会法律地位的明确、物业管理纠纷的调解解决机制等,下面将针对这几方面具体论述.
物业服务费用纠纷解决机制探析当前物业服务费用收缴困难已经成为物业服务工作中的矛盾焦点,物业管理纠纷中有很大一部分是有关物业服务费用的纠纷.业主拖欠物业服务费是物业纠纷的一个矛盾冲突点；而物业公司提供的服务不能满足业主要求,服务质量与物业收费不成正比是物业服务费用纠纷的核心所在.
新加坡在现行区分所有权法中规定,区分所有权人在管理费分担金超过支付期日30日内仍不支付的,将依管理团体所决定的利率加收利息,并且,管理团体将此作为债权,请求简易法院收取.在管理团体向区分所有权人送达支付请求书后14天内,对应支付而未支付利息的区分所有权人,将以义务违反而被处以1万新加坡元以下的罚金,并且,根据管理费分担金或利息之未支付的天数,做出支付100新加坡元以下罚金的有罪判决；美国为确保业主履行缴纳管理费的义务,各州的区分所有物业产权法规定,如果某一房屋单元的业主欠缴管理费,从到期之日起,便构成业主协会对欠费业主房屋单元设定的不动产留置权.若欠费业主经过一再催缴,仍拒绝缴纳欠费,业主协会有权取消被留置品的回赎权,并可以按照法律规定的程序,强制拍卖欠费业主的房屋单元,并从售房款中优先受偿.
以上对于物业管理服务费纠纷的解决措施具有一定的代表性,对于我国解决物业管理服务费纠纷具有借鉴价值,结合我国物业管理的实际状况,提出一些解决相关问题的建议：
1．改变物业服务费的收缴主体为业主委员会
目前我国的物业服务费均是由物业服务企业直接向业主收取的,为减少业主与物业服务企业之间的矛盾,加强业主自治组织的职能,应当改变现行做法,改由业主委员会对物业服务费进行收缴和管理.业主将物业服务费交由业主自治组织的执行机构业主委员会,再由业主委员会对这部分资金进行统筹安排,将所有业主应缴纳的费用统一交由物业服务企业.这样容易避免物业服务企业与业主之间的矛盾冲突,也能够提高物业服务的整体水平.
2．加大对欠缴费用业主的处罚力度并完善欠费催缴程序
我国有关物业管理方面现行的法律、法规和规章中对欠缴费用的业主处罚相对较轻甚至没有处罚措施,不利于改善现有纠纷状况,因此在这方面应当借鉴有关国家和地区的先进做法,诸如新加坡、日本、美国等严厉的处罚措施和衔接的运作程序,以规范欠费催缴程序,加大处罚力度以此对广大业主起到警示作用,减少日后类似问题的频繁发生.
3．把合同义务改为法定义务
如果将支付物业服务费单纯视为业主的合同义务的话,则业主与物业服务公司签订物业服务合同,双方互负债务,在一方义务履行不适当时,对方据此减少或终止义务履行并就对方过错提出抗辩是妥当的,但这无异于“以牙还牙”的消极做法.另外,单个业主欠费时,其他业主将会比物业服务企业受到更大的损失.因此,将缴纳物业服务费界定为法定义务,可以避免双方互相推诿的现象,法定义务的比例由专有部分所占比例决定,而总费用的数额以及缴纳方式、期限等可以由业主大会以决议形式进行约定,并授权业
物业管理方面有关论文范文参考文献,与物业管理纠纷法律问题相关论文开题报告参考文献资料：