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房地产抵押方面论文范文数据库,与房地产抵押登记中的法律问题探析相关毕业论文致谢
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要表现为一种私权,尊重当事人意思自治是私法的一贯原则.从房地产抵押登记本身来讲,登记主要体现了政府主管部门的一种社会公共服务职能,只不过这种服务职能是以公权力形式介入的.采取“以形式审查主义为原则,以实质审查主义为例外”的登记审查模式,可以减轻登记机关工作量,提高登记质量和效率.对于实质审查主义,只有在房地产登记有害于公共利益时,房地产登记机关才进行调查,并做出是否登记的决定.同时在形式审查主义下,需要加强登记机关登记责任制度.一种办法是,如果因登记机关的过错,给登记申请人办理了抵押登记,并由此造成损失的,登记机关及相关人员应当承担赔偿责任.借鉴我国台湾地区的做法,建议在统一房地产抵押登记机关后,在登记机关设立专门的登记赔偿基金,保证登记赔偿能够实际得到给付.另外一种办法是,为避免登记责任和国家赔偿,也可借鉴法国、德国的做法,把公证作为登记要件或者前置程序.因公证错误而致损害赔偿,由公证机构公证员赔偿,又因公证行业有职业责任赔偿保险,其有能力承担赔偿责任.
(三)登记机关对抵押期限的规定侵害了抵押权人的抵押权,应该予以纠正
我国房地产抵押登记中,登记机关硬性规定当事人在办理登记时,约定一个房地产抵押期限,是有悖我国相关法律,是一种不正当的要求,应该纠正.我国《担保法》对房地产抵押期限未作相应规定,但1997年5月9日建设部颁布的《城市房地产抵押管理办法》却将抵押期限作为房地产抵押合同的主要条款之一.在实践中,笔者发现许多房地产抵押登记机关颁发的房屋他项权证上抵押期限五花八门.有的登记机关在进行抵押登记时,通常自行设定一个抵押期限,并且往往将《担保法》规定的保证期间套用于抵押期限中,将抵押期限等同于保证期间,有的登记机关将抵押期限登记为与主合同债务履行期限同期或登记为主合同债务履行期届满后的一定期限.超过登记机关登记的抵押期限,抵押权即归于消灭.笔者认为,登记机关的上述做法,缺乏法律依据,损害了抵押权人的合法权益.
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为了澄清对抵押期限的错误认识,有必要把握抵押期限的确切含义.房地产抵押期限它既不同于主合同的债务履行期限,也不宜于主债请求权的诉讼时效同期,更不能将保证期间简单地套用于抵押期限.确切地讲,抵押它是一种事实状态,抵押期限则是这种事实状态持续的期限.这一期限内,抵押人对该房地产仍享有所有权,抵押权人对该房地产的权利是受到限制的,只有当债务人不按期履行债务,抵押权人才有权要求拍卖抵押房地产,行使自己的抵押权.我国《担保法》第五十二条规定:“抵押权与其担保的债权同时存在,债权消灭的,抵押权也消灭.”上述规定充分说明,我国《担保法》是承认抵押权相对于债权的从属性以及抵押权的物权属性的,只要主债权存在,抵押权也同时存在.房地产登记机关在办理房地产抵押登记时硬性规定一个抵押期限的做法是欠妥的,没有法律依据.这样做的直接后果是侵害了抵押权人的抵押权,在实践中应予以纠正.
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