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98;房屋登记办法》明确规定登记机构在执行法律文书时有义务通知房地产权利人和利害关系人,但没有明确这里的利害关系包含哪些人.依据《物权法》第106条的规定,作为抵押权人的银行可依善意取得制度拥有该房屋上设定的他项权（抵押权）.在抵押登记行为本身并无不当的情况下,不能因转移登记行为被更正而轻易撤销抵押登记,以避免作为善意第三人的合法权益受到侵害.虽然理论上抵押权人的权利不因抵押物所有人的变化而丧失,但客观上一旦登记执行了法院的查封、变更登记等法律文书后,其抵押权即难以实现,抵押权人此时的权利在实质上还是受到一定影响的,故登记机构以通知抵押权人为宜.在实践中也出现过因没有通知抵押权人,抵押权人以此为由诉请法院撤销更正登记行为的案例.| 有关论文范文主题研究: | 关于法律文书的论文范例 | 大学生适用: | 硕士论文、在职论文 |
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4.不履行协助执行义务的法律后果
根据《民事诉讼法》第103条规定,有义务协助执行的单位拒绝协助执行的,人民法院除责令其履行协助义务外,并可予以罚款.除了司法机关的处罚外,对申请执行人,登记机构不履行协助义务可能会面临什么样的后果呢?根据最高人民法院《关于行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围的批复》（法释[2004]6号）规定,行政机关根据人民法院的协助执行通知书实施的行为,是行政机关必须履行的法定协助义务,不属于人民法院行政诉讼受案范围.显然,协助执行属于司法行为的延伸.但如果当事人认为行政机关在协助执行时拒绝协助、缩小或扩大范围或违法采取措施造成其损害,提起行政诉讼的,人民法院应当受理.人民法院虽然不能直接通过裁定确定其登记机构的赔偿责任,但申请人可以以登记机构没有履行法定职责为由提起行政诉讼,并请求其承担相应的赔偿责任.
三、对执行法律文书中几个实务问题的思考
1.超期继续查封
我国《民事诉讼法》第94条第四款规定：“财产已被查封、冻结的,不得重复查封、冻结.”但在实践中,一处房产可能会被两个以上的人民法院查封,由于登记机构为首先送达有关查封法律文书的人民法院办理查封登记手续,对后来办理查封登记的人民法院只能作轮候查封登记,轮候查封只有前一查封失效后才能生效.因此,如果查封法院不能在查封期限届满前办理续封手续,其查封失效,而轮候查封自动转为查封,未延期未续封的法院无权处理查封房产,影响申请人权利的实现.因此,登记机构在执行法律文书时应注意把握法律文书送达的时点,续封的法律文书必须在原查封期限届满前送达,否则就是新的查封而不是续封,需按轮候查封的规则排定查封顺序.
2.二手房预查封
目前还没有法律明确对于办理了预告登记的二手房能否进行预查封,但随着二手房预告登记的日益增多,这一问题已成为法院及房屋登记机构急需解决的问题.笔者认为：二手房预告登记与商品房预告登记并不存在本质上的差异,实践中,二手房买卖双方办理了存量房预告登记,接受方的房款会全部交付或大部分交付,且会在备案合同中约定会由买方单方办理预告登记转正式登记的手续,因此预售合同登记备案制度和预告登记制度均具有保全债权的实现和将来发生的不动产物权的功能.虽不导致不动产物权的设立或者变动,但是可以使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他性权利,可视为其财产而预查封.
3.未登记房屋的确权变更
在工作实践中,曾遇到这样的案件,某公司将张某的房屋拆迁,通过法院判决,将某公司的房屋置换给王某,可是虽然这套房屋归某公司所有,但是某公司从未申请办理房产登记,故登记簿中并没有某公司为所有人的房产资料,而法院的判决明确指出该房屋的所有权人为某公司,现拆迁置换给张某.登记机构怎么办?根据《关于法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》规定,房地产管理部门在协助人民法院执行时,不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查.登记机构可以依据人民法院的法律文书的内容作为登记簿记载来源,不需要对判决内容进行审核,在这种情况下登记机构没有必要先办理某公司的房产证,而可以直接给王某办理房产证.在实践中,大部分被执行人对法院的执行行为具有抵触情绪,不愿意配合,假如对未登记房屋先登记在被执行人名下,再转移给申请执行人就显得多此一举.
4.对违章建筑的协助执行
违章建筑有两种情况,一是无任何手续的违法建筑,二是手续不全的,可以要求补充完善相关资料的违章建筑.在实践中对违章建筑的协助执行存在争议,有人认为违章建筑属于违法标的物,不能交易也不能成为法院执行的标的物；也有人认为违章建筑仍然具有价值,只要其不属于《城市规划法》第40条规定的“严重影响城市规划”情形,可以通过补办手续使之合法化.一般来说,违章建筑所有人也就是被执行人同时需承担民事和行政责任,根据法的一般原理,民事责任优先于行政责任,法院会要求补办相关手续后,对其违章建筑进行处理,以解决执行申请人与被执行人之间的债权债务关系.但是对登记机构来说,违章建筑的转移登记一定要慎重,要按照法定的程序先做初始登记再做转移登记.原因主要有三个.首先,从法理上说,行政权与司法权是相互独立的,司法权不能代替行政创造、设立权利,只能裁判权利.也就是通过法院的协助执行通知书有时并不能免除登记机构给违章建筑转移登记带来的潜在行政执法风险.尤其是对房屋质量、消防、环保、气象等质量要求如果没有达标就办理了产权转移,由此导致的社会不稳定责任,也必将由登记机构承担.其次,从登记机构的登记程序以及相关法律规定来看,办理初始的产权登记也是符合法律规定的,并且是必要程序.未办理初始登记就做转移登记是违反《房屋登记办法》中的程序规定,是一种行政违法行为.再次,从税收征收方面来看,如果没有办理初始登记,就直接办理转移登记,会少收初始登记环节的相关税收,有协助偷漏税的嫌疑.故此,对符合条件补办手续的违章建筑,登记机构先做初始登记再做转移登记,切实履行好自己的法定职责.
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马志刚/责任编辑
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