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摘 要 ：随着国民经济的快速发展,土地房产的交易日益频繁,房地产测绘随着我国房地产业的发展而兴盛起来的,本文将地籍测量和房产测量工作中常遇到的问题进行了总结比较,并进行了数据的测量精度分析,希望能给广大测绘工作者给以参考.
关 键 词 ：地籍测量；房产测量；精度分析
中图分类号：F407.9 文献标识码：A
随着国民经济的快速发展,土地房产的交易日益频繁,房地产测绘随着我国房地产业的发展而兴盛起来的.它主要是为房地产的各种管理服务的,特别是产权产籍管理与房地产开发提供必要的数据、图表和资料.同样也可以为城镇管理、城镇规划建设等方面提供有关数据和信息,同样也为城市其他方面的管理服务.
1.地籍测量
地籍测量的基础是权属调查,“权属合法、界址清楚”是地籍调查的宗旨与要求.要做到这一点,就要求作业员深入调查区,制定符合实际情况的作业方案,把工作做深做透.最近几年的实践表明：界址点标示正确、清楚、草图丈量正确,可大大提高工作效率,顺利地生产出符合《地籍测量规范》要求的成果图.否则,将会给以后的工作带来很多问题,如：工作效率低,质量差,甚至工作无法进行等.现将在实际工作中遇到的问题总结如下,以利于以后工作的开展.
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1.1 宗地界址点设置不全,有些地物的拐点未设界址点,而且草图中也未说明.《地籍测量规范》规定界址点的测量中误差为5cm.可见,地物的拐点一般都是界址点,不能综合取舍,否则会造成确权不合理,计算面积也不准确.
1.2 不必要界址点的存在：有时一条直线上设置2-3个界址点,这是没有必要的,出现这种情况的原因可能是权属界线未调查清楚.
1.3 界址点位置标示不当且位置标示不统一,这种情况的出现与作业员的责任心及工作水平有关.
1.4 界墙及周边地物的归属未调查清楚.
以上4个问题的出现将直接影响最终的成果图,须引起足够的重视.
“面积准确”是测量工作的总要求,要做到这一点,就必须保证界址点的测量精度,宗地大致可分为两类：工厂及私人住宅.对于前者,四周的界址点必须实地测量准确,测量精度要求高,而对于内部非界址点地物如内部道路、绿地等,精度可适当放宽,达到相应比例尺地形图精度即可；对于私人住宅,界址点及附近地物如界墙、房屋等要测量准确,达到界址点精度要求,否则会由此而引起争议.地籍测量的工作流程,见图1.
2.房产测量
房产测量是为“房产产权、房籍管理、房地产开发、征收税费”等服务的,有一定的法律性,这就要求调查和测量成果必须达到“权界清楚,面积准确”这一要求.房产测量是以房产调查为基础的,在调查阶段,对于房屋的座落、产权主、使用者、单位名称、权属性质、年代等一定要彻底搞清楚,对房屋的各条边都要认真仔细丈量.由于城市中的私房比较密集,调查时一定要注意墙的归属,是自墙、共墙、他墙还是公墙,而且内、外墙的厚度是否一样等.否则,将会导致测量面积不准确,也得不到正确的房产分户图,给以后的工作带来许多麻烦.对于商品房和新建房,测量边长一定要与业主提供的竣工图相对照,差别大时应到实地检查,分析原因,消除错误.房产测量工作流程,见图2.
图2房产测量工作流程图
3.测量的精度分析
3.1 支导线最末端点位中误差支导线最末点的点位中误差公式为
（1）
用索佳SET5F全站仪观测,测距精度为５+５×10-6Ｄ,Ｍ茁等于10",设支站次数为n,边长为S.以等边直伸导线为例,支导线末端点中误差Mp和导线边长S和边数n的关系,见表1.
表1 支导线末端点中误差和
导线边长S和边数n的关系
由表1可知,假设测量的限差为5cm,则允许支导线的精度为1/6×5≈8．4mm.可见,支导线仅能支二次,每条边长为50m.
3.2 定向点、目标点的照准误差设目标点、定向点距测站都为100m,定向照准精度为1’,m1为定向误差,m2为照准误差,则最大横向位移为：m1等于m2等于2.9cm,综合影响为Ｍ＝等于±4.1cm,可见其影响不可忽视.
3.3 碎部点中误差
碎部点中误差公式为：Ｍ＝,MD等于a+bD,M琢等于M茁/206S.以索佳set5F全站仪为例,计算碎步点中误差,其结果见表2.
从表2可以看出,当距离在100m之内时,碎部点中误差主要决定于“测距误差”；当距离大于100m时,其误差大小主要决定于“测角误差”.可见,在近距离观测时,要特别注意测边精度,远距离观测时,要特别注意测角精度.
3.4 尽量避免短边定向,长边测量如图3所示,A、B为已知点,P为待测点,SAB等于100m,SAP等于3SAB,当定向误差为1’时,则由此引起的测量横向位移驻x等于3×100sinl'等于8.7cm,可见“短边定向、长边测量”时误差将成倍增长,更何况在近距测量时,照准误差也较大,所以测量工作应避免在这种情况下进行.
图3 短边定向,长边测量实例
3.5 棱镜常数的误差
棱镜常数是测距时光束在棱镜内传播速度比在空气中慢,从而增加了行程时间,使测量过程中产生误差,其值恒为负.棱镜常数并非恒为常数,其值随入射角的增大而增大.测量时不可能做到仪器与镜面点点正对,因此误差达到±1cm的情况并不少见.
4.地籍测量和房产测量在工作过程中常遇到的问题
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根据笔者对地籍测量和房地产测量的比较研究
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4.1 权属调查是测量的基础,是地籍测量中至关重要的环节,调查时作业员要有高度的责任感和耐心,必须深入到实际工作中,协调好各方面的关系,把工作做透.
4.2 全站仪采集数据时,应严格掌握定向和照准精度.由于棱镜常数是内置于仪器内部的,所以一定要注意棱镜的竖立位置并且保证镜面正对仪器.
4.3 尽量减少支导线测量次数,控制导线边长；测量目标长度不要大于定向长度,尽量用长边定向、短边测量.
4.4 图形上线划之间不要有重叠和裂缝,图上地物如房屋、道路等一定要形成闭合图形；也不要考虑图形的负载量,尽量表示地面、地下的地物,以满足将来GIS建库的需要.
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5.结束语
当前房地产的发展非常迅猛,为国家经济建设做出了突出的贡献,做好地籍测量和房产测量也是至关重要.面对城市建设的加速发展,测绘行业必须把握历史机遇,努力实现新的跨越.我们积极发展测绘科技,加强测绘技术研究,充分利用多种先进测绘科学技术,更好地为城镇房地产管理和房地产开发管理服务,满足经济社会发展及国土资源管理的需要.
参考文献
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[2]郭贵海.数字化测图技术在郑州高新区房地产测量中的应用[J].地矿测绘,2004,20(2):34-36.
[3]洪波.地籍与房产测量[M].北京：测绘出版社,2010.
[4]王文中.控制测量[M].北京：地质出版社,1998.
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