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摘 要 ：自从城市诞生以来,自从有了机关企事业单位和居民区以来,日常要做的保洁、保安、维修和绿化这类事情就一直存在着,“物业管理”这一行业正在为人们所接受.由于现代物业管理的公共性和让渡性,使物业管理权具有了传统物权以外的性质和特征.
关 键 词 ：物权；物权法；物业管理
中图分类号：D922.181 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）32-0165-02
物权的概念起源于罗马法.所谓物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权.
一、中国特色的物权法
关于物权法的中国特色.因为一国的物权制度与其社会、经济制度有着最密切的关系,因而一国的物权制度应最具有本国的特色.中国的物权法当然也应当反映中国现实的社会、经济制度,体现中国的特色.笔者认为,中国的物权法反映中国的特色主要应当体现在以下三个方面.
(一) 体现中国的历史文化传统
法律文化是文化的一个组成部分,一国的文化具有不可割断的传统,因而法律文化当然有继承性.在制定法律时,不能不考虑本国的法律文化传统,不能不反映这种文化传统.因此,对于中国的具有民族性的传统物权制度,只要其不与现行的制度相抵触,就应当予以保留.
(二)体现现有的法律概念和制度
立法不仅不能不考虑文化传统,并且不能不考虑已存在的法律概念和法律制度.中国的物权立法并不是在法制完全一片空白的基础上进行的,而且对现存的物权制度的一种完善.所以,中国在进行物权法立法时应当以现有的法律概念和制度为基础,而不能完全抛开现有的法律概念和制度.
(三)体现社会主义初级阶段的社会、经济制度的特点
物权法是最直接反映一国的社会经济制度的.我国属于社会主义国家,并且处于社会主义的初级阶段,因此,一部具有中国特色的物权法理所当然地要反映社会主义初级阶段的社会经济制度的特点.其一,关于公有制问题.中国是社会主义国家,公有制经济是其社会经济制度的主体.在对公有制形式的认识上,过去一直认为只有全民所有制和集体所有制两种形式,相应地在法律上确认国家所有权和劳动群众集体组织所有权两种形式.但是现在我们需要重新认识公有制的形式.公有制可以有多种表现形式,因而在法律上不能简单地只确认国家所有权和劳动群众集体组织所有权为公有制经济的表现形式.笔者认为,在我国物权法上,一方面,应当确认国有自然资源,如矿藏、水流、国有的土地等国家所有；另一方面,不应具体罗列公有制经济的所有权形式或种类.相应的问题,可由其他单行法解决.其二,关于所有权的保护.在对社会主义的认识上,传统理论认为,只有保护公有制才是维护社会主义,而私有财产与公有制是格格不入的.即使在改革开放后,对私有财产也仍抱着一定程度的歧视态度,在经济学理论上最开放的说法也不过认为“私营经济是一种有益的和必要的补充”.这种观念反映在法律和法学理论上,表现为将公民的个人财产所有权分为生活资料所有权和生产资料所有权,并且对个人所有权和国家所有权、劳动群众集体组织所有权予以不同程度的保护,针对“私有财产神圣不可侵犯”相应地提出“国家财产神圣不可侵犯”.笔者认为,在物权法上没有必要再区分所有权的种类并对某一类所有权加以特别的保护,而应当规定统一的所有权制度,包括所有权的权能、所有权的取得、所有权的行使、所有权的保护等.
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二、物业管理的物权特征
基于建筑物区分所有权而产生的物业管理权是一种新型物权,这种物权与传统物权有其共同性又有其特殊性,具体表现如下.
(一)物业管理权的从属性与让渡性
物业管理权衍生于建筑物的区分所有权,是经过建筑物区分所有权人的委托,而让渡给专业管理人的一种物权；没有这种委托,就没有这种专有的物业管理权,这是物业管理权的从属性；但作为建筑物区分所有权人必须进行这种委托,他不能将这种物业管理权强留在自己手上,他无权选择委托或不委托,他只能选择委托谁.这是物业管理权的让渡性.然而,作为物业管理人,他所取得的物业管理权必须是由建筑物区分所有权人委托给他的,他不能强行的或者通过其他不正当手段取得物业管理权.物业管理人是基于与建筑物区分所有权人签订的委托合同,才可取得物业管理权,除所有权人以外,任何人无权决定物业管理权的授予和委托.因此,物业管理权是一种基于债权的物权.
(二)物业管理权的公益性
物业公司获得物业管理权的法律基础是物业管理合同,而物业管理合同属于委托合同之一种.在物业管理合同关系串,业主处于委托人的地位,而物业公司处于受托人的地位,物业公司受托处理的委托事务就是物业管理.为了处理物业管理事务,物业公司有必要获得业主即委托人的授权,即获得物业管理权,据此从事与物业管理
物业管理相关论文例文
在物业管理关系中,存在着双重法律关系.一是业主之间的关系,进而言之是个别业主与全体业主之间的关系,这是业主之间基于建筑物共用部分的共有权而形成的所有人之间的关系.在物业使用过程中会出现个别业主的个别权利与全体业主的整体权利的冲突.在此情况下,业主个别权利的行使要服从或不得影响业主整体权利的行使.一是物业公司与业主之间的物业管理合同关系.在物业公司和业主之间的关系中,包括物业公司和个别业主的合同关系,如代收水电费、为个别业主提供特殊服务；还包括物业公司和全体业主的合同关系,如维持共有部分的使用功能和使用秩序,维持小区安全、卫生和绿化等.实务中的物业管理合同基本上是业主全体与物业公司之间订立的合同,即物业公司是受全体业主的委托,为了全体业主的利益而处理物业管理事务.由上可知,现代物业管理是基于某一共同所有和使用的物业管理而产生的,他维护的是某一特定范围物业的数个或众多所有权人的共同利益,即使是对由所有权人专有的建筑物专有部分的管理,也主要是出于对全体所有权人的公共利益出发.如果没有这种公共利益,对物业的管理则完全是物业所有权人的私权,并不必要由超脱于所有权人之上受所有权人共同委托的代理人去行使这种权利.物业管理权所要谋取的利益也主要体现为公共利益.这里要把物业管理人获取的报酬与物业管理费的收取区别开来,物业管理人获取的报酬并不是基于“物业”管理而产生的利益,而是基于委托合同,基于管理行为而获取的利益.从物权性质来看,物业管理权维护和谋求的是所有权人的共同利益,这种共同利益的维护使物业管理权具有了公共权力的性质,这种公共权力不是国家权力,而是社会权力,如果没有这种公共权力,物业管理权将无法行使. （三）物业管理权的及物性
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根据传统的物权观念,物权是直接支配特定物的权利,具有及物性.物权的客体是物,不可能是行为,及物性是物权的重要特征.但目前学界较为普遍的观点是,物业管理权既是及物的,又是及人的,既管物又管人；而且具有反及性,即物业管理权由物业所有权人的委托而产生,但物业管理权产生后,即反指向物业所有权人.所以,认为物业管理权的客体包括物和行为或行为效果.当然,不能否定,在物的背后反映着人与人之间的关系,物业管理在管物的时候必然要管到人的行为.但物业管理权的客体只能是物,管理人是出于管物才涉及到管人的.物业管理人行使物业管理权的目的和结果都是实现对物的管理,物业管理并不泛泛地管人,物业管理对人的管理是出于对物的管理的需要.比如：物业管理必须了解业主的入住情况、掌握每一户的常住人口,是为了及时收取管理费用,提供有关的服务和管理,防止住户以外的人员随便进出,以防破坏物业环境及物业安全；当发生损害物业环境的行为时,制止行为人的行为等等.物业管理人没有权力也没有义务进行如户籍管理、人口登记以及人们日常行为的管理等等.所以,《物业管理公约》大可不必规定成公共道德规范之类的公约,除非它受有关社区管理机构的委托,但这已经不属于物业管理的讨论范围了.
(四)物业管理权的复合性
建筑物区分所有权的主要特征是,以建筑物专有部分所有权为核心形成的复合性权利,它打破了传统物权“一物一权”的原则.它是在“一物”的部分进行“区分”,而设立“多权”,以“专有”的方式存在；同时又以“一物”的整体设立“一权”,以“共有”的方式存在；“专有”的“多权”与“共有”的“一权”,同时存在于“一物”之上,决定了其权利组成的复合性和权利行使方式的复杂性.建筑物区分所有权的这一特征,使物业管理权从原为物业所有权理所当然的一种权能,附属于所有权,由所有权人自主行使,而成为了物业所有权衍生出来的一种物权,必须由所有权人以外的管理人享有和行使,并由此而形成了性质特殊、关系复杂、权利复合的现代物业管理权.作为物业所有权衍生出来的一种物权,物业管理权既包括以所有权人的物权利益为出发点的对物的权利,这种权利具有绝对性、对世性,权利行使的对象是所有权人以外的任何人,又包括以全体所有权人的利益为出发点的社会权力,这种权力具有公益性、公共性,权力行使的对象是所有的业主；既包括对所有权人权利行使的限制所必须承担的义务,这种义务的性质是物权行使的限制,或叫权限,其义务相对人是所有权人以外的邻居、公众、政府、社区、街道管理机构等,又包括基于委托合同而对物业所有权人承担的义务,这种义务具有债权性,其义务相对人是全体物业所有权人,还包括以物业管理人的利益为出发点的债的权利,这种权利是基于委托合同,提供了物业管理服务后收取的报酬,权利行使的对象是全体物业所有权人等等.表现为物权和债权,公权和私权,权利和义务交错在一起.
物业管理论文怎么写
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(五)物业管理权的优位性和追及性
关于物业管理权的优位性,一些国家和地区是将其作为担保物权而规定的,比如规定业主的区分所有权请求先取特权,将该物业出售或抵押,用于保障费用的收回.这种先取特权也是一种法定的担保物权.所以,从这些国家或地区的规定来看,物业管理权具有担保物权的性质,已具有优位性.
[责任编辑 高惠琦]
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物业管理本科专业
物业管理本科课程北京,物业管理本科课程2016年1本科(学士),及以上物业管理专业英语四级及以上负责物业管理;文字起草,文书管理;日常行政事务工作.京内生源;有物业管理员资格证。
物业管理本科
物业管理本科课程北京,物业管理本科课程2016年1本科(学士),及以上物业管理专业英语四级及以上负责物业管理;文字起草,文书管理;日常行政事务工作.京内生源;有物业管理员资格证。
物业管理本科院校
物业管理本科课程2016年员)现代文员436235社会调查(行政管理)行政446236毕业作业(行政管理)行政456237专业见习(物业管理)物业466238综合实训(物业管。
物业管理本科课程
物业管理本科课程北京,物业管理本科课程2016年1本科(学士),及以上物业管理专业英语四级及以上负责物业管理;文字起草,文书管理;日常行政事务工作.京内生源;有物业管理员资格证。
物业管理本科科目
物业管理本科课程2016年员)现代文员436235社会调查(行政管理)行政446236毕业作业(行政管理)行政456237专业见习(物业管理)物业466238综合实训(物业管。
物业管理本科自考
自考经济学论文题目理财暨南大学自考独立办班物业管理专业本科,毕业论文申请表,姓名性别准考证号相片,(彩色近照)工作,单位助学,机构通讯,地址邮政 。物业管理本科课程2016年。
自考物业管理本科
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物业管理毕业论文
酒店管理物业管理专业,酒店管理,物业管理专业2016届市场营销,旅游管理,酒店管理,物业管理专业,毕业生毕业论文辅导安排,为了能更好的完成2016届市场营销,旅游管理,酒店管。
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物业管理论文提纲
物业管理论文提纲湖北,物业管理论文提纲2016年200100208国际财务管理《国际财务管理》(附自学考试大纲)王化成中国财政经济2001020222物业管理00043经济法概。
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