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0340;特点,符合风险越高（计划期限越长风险越高）,收益越大的基本规律,但是在欧洲和亚洲市场却看不到这个特点,尤其是在亚洲市场10年期REITs收益率最低,这也充分说明美国REITs市场发展最成熟.

REITs是一种收益与风险介于股票和债券之间并且其收益与股票和债券的收益的相关性都比较低的投资产品.据美国REITs协会统计,从1995年6月到2005年11月的10年间,与股票指数相比,REITs的长期收益率高于罗素2000指数、标普500指数和纳斯达克指数,但波动率明显低于大多数股票指数.其中,REITs10年间平均年化收益率为14.29%,而同期标普500指数、纳斯达克指数和债券值数的平均年化收益率分别为11.41%,10.40%和5.07%,如表七所示.

三、结论

房地产投资信托基金的发展不仅有利于改变我国房地产企业融资渠道过于单一狭窄的现状,缓解其融资压力；也有利于改善金融产品结构和增加资本市场的投资品种,促进我国房地产市场的稳步健康发展,而且可以使广大中小投资者分享我国房地产业高速发展所带来的成果.

从2007年央行指定联华信托和中信证券为国内REITs的试点机构,就可以看出目前我国政府监管机构也在积极探索我国房地产信托投资基金的发展路径和适合我国的组织结构,房地产投资基金的产生是我国房地产业发展的一种必然趋势.从以上比较结果可以看出,我国发展房地产投资信托基金应该注重以下几点：

1、组织形式.房地产信托投资基金有信托模式和上市公司两种模式,而我国适宜于采用信托模式.首先,信托模式作为一种特殊的融资模式,它具有风险隔离功能,能有效地保护投资人的利益；其次,我国资本市场上有大量的信托公司或者证券公司,银行的信托部门,具有丰富的信托资产管理经验.

2、组织结构.根据香港和新加坡的经验,REITs的组织结构中必须强调受托人和管理公司的相互独立性,从结构上避免资产管理过程中潜在的利益冲突.

3、资产组成.REITs是具有相对稳定的现金流收入和收益的投资产品.决定这种投资产品特性的主要因素是对投资目标和收入分配的规定.投资目标要求主要是REITs必须以产生收入的房地产为投资目标；收入分配的要求是保证公司收入的绝大部分用以分红.对投资目标和收入分配两方面的要求对形成REITs产品特性（相对稳定的现金流收入和收益）有决定性作用.因此在房地产信托业务的专项管理办法中,必须对REITs的资产资产要求、收入要求、红利分配要求以及负债要求等作详细的限定性规定.

作者简介：

刘丹丹华中科技大学经济学院

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