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关于房地产市场方面论文范文素材,与我国房地产金融风险形成机制的演化博弈相关论文答辩
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2780;取得更大的收益.当处于1998年~2003年的房地产市场初步繁荣阶段时,无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略,最终都会回到演化稳定策略,即房地产开发商采取投机策略且银行采取宽松信贷的策略.
在房地产市场初步繁荣发展阶段,房地产需求旺盛,房地产价格持续上扬,银行短期内忽略了房地产的贷款风险,采取宽松的货币政策,而房地产市场不断涌入大量的资金,这进一步加快了房地产价格的上扬,有可能会催生房地产价格泡沫,房地产金融风险开始形成.
2．2004年~2007年：宏观调控、抑制投机阶段.2003年以来,房地产价格持续上扬,大部分城市住房销售价格上涨明显,部分城市住房价格上涨过快,房地产市场出现投资过热的趋势.
针对房地产市场的过热现象,政府出台了一系列密集的调控措施,期间房地产投资过热的现象有所遏制,但是随着居民住房需求持续快速增长以及住房购买力的不断增强,部分地区投资性购房和投机性购房大量增加.该时期内来自国内贷款的房地产开发投资快速上涨,贷款增速也基本保持较高水平.
虽然受到政府宏观调控和加息等方式,但由于房地产市场供需两旺的势头强劲,房地产市场火热,同时对房地产开发商投机行为的打击力度不够,房地产开发商从事投机行为获得的收益仍然远大于所付出的成本.因此在该时期内,无论银行采取何种信贷政策,房地产开发商的投机行为利益仍高于投资行为的利益所得.
但在此时期政府目标着重于宏观调控、抑制投机,因此无论银行采取何种信贷政策,房地产开发商的投机行为时的银行收益将小于房地产开发商投资行为时的利益所得.此外,若银行实行宽松的信贷政策,贷款总额将高于紧缩信贷政策下,从而银行获得更大的收益.
则当处于2004年~2007年的政府机制投机阶段时,无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略,最终都会回到演化稳定策略,即房地产开发商采取投机策略且银行采取宽松信贷的策略.
此时处于房地产市场初步宏观调控时期,尽管政策采取了一系列宏观调控措施,房地产市场发展势头有所抑制,但房地产需求依旧异常旺盛,房地产价格快速上涨,在银行采取宽松的信贷政策情况下,银行贷款规模迅速扩大,使得银行贷款的潜在风险处于急剧积累的过程中,同时贷款规模的扩大也进一步助长了房地产价格的上涨和投机活动的升级,二者之间形成了一种互相推动的螺旋式前进的恶性循环,房地产金融风险不断膨胀.
3．2008年~2009年：鼓励合理住房消费阶段.自2007年底起,一方面受到全球金融危机和经济衰退的影响,整个房地产市场观望情绪浓重,商品房交易量大幅下滑.其中在2008年下半年,中央银行连续五次降息,同时采取一系列税费优惠政策,以鼓励合理住房消费,从而能再次拉动国民经济的增长.但2009年下半年以来,基于房地产市场迅速反弹,房地产市场供需两旺的势头明显,政府出台了一系列密集且严厉的调控政策,旨在打击投机性住房行为,维持正常的住房需求.
在此时期内,房地产开发商从事投机行为获得的收益将小于其违规成本.因此,在此时期内,当房地产开发商采取投资行为时获得的收益将大于其采取投机行为取得的收益.
而在该时期内,无论银行采取宽松还是紧缩的信贷政策,若房地产开发商采取投机行为,由于惩罚力度较大,投机行为的收益很小,如果资金链发生断裂,则无法保证按时还款付息,从而银行的收益较小.而当房地产开发商采取投资行为时,若银行采取宽松的信贷政策将比紧缩的信贷政策取得的收益大.
则该阶段时,无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略,最终都会回到演化稳定策略,即房地产开发商采取投资策略且银行采取宽松信贷的策略.
在鼓励合理住房消费阶段,受国际整体经济的消极影响,房地产价格开始回落,房地产市场陷入不景气的局面,房地产抵押贷款价值降低,房地产贷款风险将迅速增加,房地产贷款的呆账坏账将有所增加,如果此时银行采取紧缩的信贷政策,提高贷款标准,减少房地产贷款,则将加剧房地产市场的不景气现象,加快房地产价格的下降,最终会使得房地产泡沫破灭,形成金融危机.
4．2010年~2011年：加强保障性住房建设、严厉打击投机行为.自2010年起,政府出台一系列房地产重拳调控政策,综合运用土地、信贷、税收等手段,先后出台了房地产税、限购令等严厉政策,极大地加强和改善对房地产市场的调控,遏制房价过快上涨,促进房地产市场健康发展.
在此时期内,房地产开发商从事投机行为获得的收益远远小于其付出的成本.因此,在此时期内,当房地产开发商采取投资行为时获得的收益将远大于其采取投机行为取得的收益.
而在该时期内,无论银行采取宽松还是紧缩的信贷政策,若房地产开发商采取投机行为,由于惩罚力度较大,投机行为的收益很小,如果资金链发生断裂,则无法保证按时还款付息,从而银行的收益较小.
则当处于该阶段时,无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略,最终都会回到房地产开发商采取投资策略且银行采取宽松信贷的策略；或者房地产开发商采取投资策略且银行采取紧缩信贷的策略.
在严厉打击房地产市场投机阶段,房地产价格将会受到调控影响,价格增速回落,房地产市场的投机行为将逐渐消失,无论银行采取宽松或紧缩的信贷政策,房地产开发商都将采取投资的策略,房地产市场将会实现稳定健康快速的发展.
四、结语
在房地产开发商与银行的演化博弈模型中,当房地产市场处于市场化初期阶段时和政府初步的不断进行宏观调控阶段,房地产市场持续火热,房地产开发商和银行的演化稳定策略均为银行采取宽松的信贷政策,房地产开发商采取投机的策略.这意味着当房地产市场繁荣发展时,供需两旺的势头明显,房地产价格迅速上涨,房地产业有利可图,银行忽略了房地产的贷款风险,纷纷扩大贷款规模,使得房地产市场不断涌入大量的资金,同时这进一步加快了房地产价格的上扬,两者交互作用,房地产金融风险开始形成并且不断加剧.
而当处于鼓励合理住房消费时,房地产市场不景气,房地产开发商的演化稳定策略为投资策略,银行采取宽松的信贷政策.这意味着房地产价格开始下滑,房地产抵押贷款价值降低,房地产贷款风险将迅速增加,而如果此时银行采取紧缩的信贷政策,控制房地产贷款规模,则将加剧房地产市场的不景气现象,加快房地产价格的下降,最终会使得房地产泡沫破灭,形成金融危机.
因此,为了促进房地产市场健康稳定发展,减少房地产市场投机行为,需要政府严格、持续的执行有效的房地产调控政策.从宏观政策的角度分析,政府可从以下几方面着手调控房地产市场：
（1）从信贷政策的角度来看,根据现在的市场状况,宽松的信贷政策对房地产市场效果不大,因此央行应加紧市场流动性的回收工作,继续实施紧缩的信贷政策,降低房地产市场泡沫破灭的风险,同时也有助于降低通货膨胀.
（2）从政府财政政策角度来看,政府应将资金重心向基础制造业倾斜,大力发展实业,防止产业空心化危机的发生,以加强房地产泡沫破灭时的风险的抵御能力.
（3）从政府的金融体系改革来看,政府一方面要对整个金融体系加强监管力度,一方面应该进一步完善房地产开发商的贷款制度,促进其技术创新及产业结构调整,将股市与楼市之间的资金向实业转移,从而在根本上解决房地产金融风险的问题.
参考文献：
1.王俊.我国房地产金融风险形成机制研究.华中科技大学学位论文,2006.
2.刘铁军.我国房地产市场非理性繁荣成机
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