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#20110;特征模型的深圳写字楼租金微观影响因素研究》中代表区位影响因素的“距离CBD的距离”在租金模型中的Bata值为0.35,而在《写字楼租金差异的特征价格分析——基于杭州》的区位变量Bata值为0.27,与此相似的还有交通因素.

三、写字楼租金影响因素与市场发展水平的关系简析

首先,市场水平决定了客户质量,客户质量对写字楼租金影响因素发生作用.一线城市相比二线城市的经济发展好,影响力大,企业数量多,中国大型企业总部往往在一线城市,外资实力企业进入中国市场的第一站也是一线城市.

不同市场的客户对产品的关注度不同,一般来说,一线城市客户出于企业形象、商务交往、业务结算便利的考虑,较之二线城市客户对区位内的商务金融配套考虑较多.而二线城市的写字楼客户中仍有相当比例的客户以商务办公位为主要诉求点,对商务配套关注度较低.

其次,市场发展水平不同,产品标准和产品丰富度不同,与此相关的租金影响因素表现不同.

（1）一线城市的产品规格、自身配套等硬件设施已趋于标准化,相较于二线城市客户,一线城市客户对此类因素关注度较低.同时,由于二线城市市场产品仍在升级转型中,在产品规划方面以满足办公需求为主要目的,与一线城市的甲级写字楼相比还有差距,产品质量层次不齐,所以客户对写字楼产品的自身特征上的关注度较多,客户关注度的差异影响了此类因素在租金模型中的Bata值.

（2）一线城市写字楼产品种类比二线城市要丰富.例如独栋办公产品最早在北京和上海出现,2008年开建的“北京LINK”独栋办公产品取得了非常好的市场反响,而大连2011年才有了定位中低端的独栋办公项目入市,而且市场表现差强人意,之外还有更多的二线城市没有独栋办公产品,这使得客户选择受到限制的同时,也使得在一线城市中体现出来的租金影响因素未能在二线城市写字楼市场上反映出来.

之外,受城市发展影响,二线城市交通拥堵现象相比一线城市较少一些,在办公地点的选择上,通达性对二线城市企业客户的影响程度相比一线城市弱.

四、简要评述和研究展望

本文通过梳理以往国内对写字楼租金的研究文献,同时以城市发展水平为维度对研究文献进行了归纳和分析,指出研究结论的差异所在,并对产生差异的原因进行了分析.

随着中国写字楼市场的发展,关于写字楼领域的研究将会得到更多的重视,写字楼租金影响因素的研究是写字楼研究的核心问题之一,也将会得到更多学者的关注,而针对不同城市发展水平下的写字楼租金模型的研究亦会丰富起来,本文的归纳和梳理可为后续研究提供参考和借鉴.

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一线和二线城市写字楼租金微观影响因素的评述参考属性评定
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