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一、引言

房地产业也是资金密集型行业,房地产企业资金的主要来源仍来自银行信贷.然而近些年来国家针对房地产市场的过热问题频繁出台政策,其中银行信贷成为了国家宏观调控政策的监督重点：从2003年央行下发的“121文件”,到2005年银监会公布的“212号文件”；从央行上调房贷利率,再到限购政策的大力实施,直接导致了购房者对房地产的观望和推迟购房计划的态势的加强.因此,在传统的融资渠道（银行信贷）受国家宏观调控政策的打压下,大量的房地产企业经受着销售资金回笼漫长与融资难度加大的双重压力,房地产市场也因此从“春天”进入了“冬天”.根据国家统计局2011年12月9日公布的消息,2011年11月全国房地产开发景气指数为99.87,这是该指数两年多以来首次跌破100大关.纵观我国目前金融市场的现状及国家宏观政策的影响,房地产企业要想求得生存与促进发展,就必须比以往的任何时候更加全面深刻地了解金融市场环境及政策背景,时刻保持与金融机构的沟通,根据自身实力、资金持有状况和企业的发展目标三个方面来合理规划企业的资金使用情况.同时,我国政府应加紧探讨融资新渠道的研究,加紧出台有利于房地产融资渠道发展的政策及措施,实现融资渠道的多元化,以解决目前房地产企业融资渠道单一化的现状,进而促进我国房地产行业的健康发展.

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二、房地产企业融资成本分析

本文选取2001-2010年深沪A股市场的房地产行业上市公司为样本数据.在总计为103家房地产类公司的基础上删除了十年间被ST、*ST等实行过特别处理和财务状况异常的公司和财务数据不全的公司,最后得到了30家深沪A股房地产上市公司,其中深交所的房地产上市公司共23家,上交所的房地产上市公司共7家,见表1.本文所使用的财务数据主要来源于深交所和上交所网站公开披露的2001-2010年间公司年报中的主要财务指标及财务报表,即资产负债表和利润分配表,其中被研究的数据均属于合并报表的数据.由于这些报表均经过注册会计师审计,因而认为所研究的数据是真实可靠的.此外,本文部分数据来源于股票查询软件“大智慧”,并通过计算整理得出.

(一)债务融资成本债务融资成本用公式表示为：

债务融资成本等于债务融资筹资成本+债务融资资本成本

其中债务融资成本可再分为短期借款融资成本和长期借款融资成本,由此,长、短期借款的融资成本的计算公式分别为：

短期借款融资成本等于短期借款的筹资成本+短期借款的资本成本

长期借款融资成本等于长期借款的筹资成本+长期借款的资本成本

在计算长、短期借款的融资成本时,将二者的筹资成本均定为企业所需缴纳的贷款手续费,数据为1.6%；二者的资本成本以央行2001-2010年间发布的住房开发长、短期贷款平均利率为准（见表2）.

（二）权益融资成本权益融资成本包含了权益融资的筹资成本和权益融资的资本成本两部分.在计算权益融资成本时,将企业在股票发行时支付的发行成本定为其筹资成本,数据为2%；将30家房地产上市公司历年的分红率定为权益融资的资本成本.30家房地产上市公司历年分红率的计算公式为：

分红率等于分红派息总额/股票市值

根据《国家税务总局关于股份制企业转增股本和派发红股征免个人所得税的通知》【国税发（1997）198号】的规定：“股份制企业用资本公积金转增股本不属于股息、红利性质的分配”,因此,本章分红派息总额的计算公式为：

分红派息总额等于现金股利+红股股利

股票市值等于股价×股票总股数

(三)融资成本具体为：

（1）融资成本的计算公式.根据债务融资成本和权益融资成本的计算结果,现计算30家房地产上市公司历年的综合融资成本（简称融资成本）,计算公式为：

融资成本等于债务融资额/总融资额×债务融资成本+权益融资额/总融资额×权益融资成本

其中总融资额等于债务融资额+权益融资额；债务融资额等于长期借款+短期借款；权益融资额为实收资本.

（2）融资成本计算结果分析.根据表3的数据显示,可以得出如下分析结果：一是融资成本的时间趋势分析.这样的变动趋势表明,除与国家的宏观调控政策相关外,融资成本的变动也与30家房地产上市公司历年选择的债权融资组合相关.融资成本为二者的加权平均值,计算后综合融资成本整体上均低于债务融资的单项融资成本.这说明了企业通过合理运用融资组合可以有效降低融资成本.二是融资成本的数值分布分析.在对30家房地产上市公司十年融资成本均值进行排序后,从数值分布中可以看到,在30家房地产上市公司中,融资成本均值在5%以下的共14家,5%-6%间共5家,6%-7%间共11家,其中融资成本均值最低的公司为绿景控股,数值为2.26%；融资成本均值最高的公司为金地集团,数值为7%.这样的数值分布体现出,大多数房地产上市公司的融资成本均值普遍分布在6%以下,只有金地集团的融资成本为7%,此外,深振业A和深长城的融资成本均为6.92

关于房地产论文范文数据库7;,数值接近7%,各区间内的数值差距不显著,整体数值分布较均匀.三是融资成本的公司差异分析.对融资成本均值为最低值的绿景控股和融资成本均值为最高值的金地集团比较后发现,绿景控股历年的融资成本均未高于5%,历年的融资成本均低于30家房地产上市公司融资成本十年均值.而金地集团历年融资成本数值显示为：2001年融资成本为最低值,数值为4.86%；2002年至2004年的融资成本开始上升,从2002年的6.14%上升至2004年的7.55；2005年公司的融资成本虽有下降,但到2007年,融资成本已上升至十年间的最高值8.27%.2008年此数值降低至7.59%,但2009年融资成本又回升至7.7%.2010年此数值降低到了6.84%.因此金地集团融资成本的整体表现为,除2001年的融资成本在5%以下,其余九年的融资成本均高于30家房地产上市公司融资成本十年均值.根据两家公司的债务融资成本、权益融资成本和融资额的数据显示,绿景控股的债务融资成本十年均值为7.84%,权益融资成本十年均值为0.在融资额上,除2006年以外,其余年份中公司的债务融资额均比权益融资额低,其中2008年和2010年债务融资额均为0,这说明绿景控股的资本结构中权益融资占主要位置.而金地集团的债务融资成本十年均值为7.81%,权益融资成本十年均值为4.42%,其中二者数值均高于30家房地产上市公司的债务融资成本和权益融资成本的十年均值.在融资额上,金地集团的历年债务融资额明显高于其权益融资额,因此这说明与其权益融资成本相比,金地集团十年间的主要融资成本支出来自债务融资成本.

本文出处:http://www.sxsky.net/guanli/00108158.html

对绿景控股来说,由于公司十年间未进行任何分红派息导致了企业较低的权益融资成本,又由于企业的融资资金主要来自权益融资,因此企业形成了较低的融资成本.对于金地集团来讲,由于企业的债务融资成本和权益融资成本均高于30家房地产上市公司的二者十年均值,并且企业的资金来源主要依靠债务融资,因此直接导致了金地集团融资成本的偏高的结果.

三、结论

房地产企业融资成本的变动主要源于企业选择的债务融资和权益融资在资本结构中的所占比重.其中,债务融资成本的变动直接受国家历年宏观调控政策的影响,是国家宏观调控政策的产物；而权益融资成本主要与企业向股东发放的股利分配有关.但是长期以来我国大多数房地产上市公司都采用了不分红、低比例分红或以送、转股形式分配股利的做法,股利支出极低,导致企业的权益融资成本明显低于债务融资成本,因而体现出了权益融资成本的成本优势.通常情况下,将二者安排在相对合理的比重下,才会形成合理的资本结构,才会产生出最低的融资成本.也就是说,如果企业选择过多的债务融资,由于债务融资属负债,须್

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