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[摘 要]住房是人的最基本需求.新中国成立以来,尤其是改革开放以来,伴随着住房制度的改革和住房建设的推进,人民群众住房条件不断改善.近几年银川市委、市政府把住房问题作为最重要的民生问题之一,加快完善住房保障政策体系和制度建设,大规模建设针对中低收入住房困难家庭等群体的保障性住房,逐步形成了多层次、多元化的住宅供应体系,确保了房地产市场平稳、健康、有序发展.

[关 键 词]

一、银川市住宅产业发展情况概述

解放初期到改革开放以前,银川市住宅建设以满足城市居民最基本居住需求为主,房屋产权为公有产权,住房分配以“实物分配”方式为主,呈现出发展速度缓慢、居住水平不高（以土木结构平房为主）、基础配套设施较差、人均面积小的特点.

上世纪80年代中期到90年代末期,在国家有关深化城镇居民住房制度改革政策的支持下,银川随全国一起掀起了第一轮房地产开发建设热潮.期间,银川开始大规模实施危房改造工程,建设国家安居工程和公有住房出售,为住宅产业发展注入了生机和活力――商品住房开发建设逐步兴起,供应数量及种类不断增加,逐步形成了以住宅建设为核心的房地产业.

进入21世纪,银川住宅产业步入了稳步发展期,期间虽然受全国房地产市场影响,出现了投资与消费同步观望,暂时低迷现象,但整个市场总体呈现螺旋式上升、快速、健康、稳定发展的态势.住宅市场也从不完善、不健全,逐步发展成为一个市场化程度高、体制健全、稳定发展的市场.住宅产业发展既改善了居民居住条件,也完善和提升了城市功能,促进了地方经济发展.

二、银川市住宅产业发展现状分析

(一)住宅市场分析

1、商品住宅市场比较活跃,供需基本平衡.从银川市房地产市场供给看,2006-2010年,市辖三区商品住房预售面积（供给数量）从188万增加到368万,呈逐年增长态势.从需求看,新开发商品住房备案面积从210万增加到316万,也呈逐年增长态势；截至2010年底,市辖区商品住房累计空置面积62.68万,同比减少9.4%.2010年商品住房供销比例为1.16：1,供给略大于需求.

2、商品住宅价格涨幅较大,房价略高.从价格涨幅看,银川市辖区商品住房合同备案均价从2005年2108元/,增加到2010年4234元/,价格绝对额涨幅达到2126元/.2009年银川市房价收入比为6.86倍,房价略高.与国内其它城市房价比较看,无论是房价收入比还是商品住宅价格,银川比上海、北京等国内一线城市低很多,和同处西北地区的其它省会（首府）城市比,银川市商品住房价格和房价收入比居于中等水平.

3、不同收入水平人群的房价收入比分析.平均收入水平计算的房价收入比反映的是总体平均水平.比较不同收入阶层的房价收入比,能够真实反映居民的购房能力.按照居民收入分组计算的银川市不同收入阶层房价收入比看,最低收入组居民和低收入组家庭的房价收入比很高,2009年分别达到了24倍和13.3倍,大大超出了这些家庭的承受能力；而最高收入家庭房价收入比很低,2OO8年只有1.9倍,2009年为2.8倍；高收入组居民家庭的