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政策开闸
8月25日,十一届全国人大常委会第四次会议讨论了保险法的修订草案,该修订草案中有一项重要内容就是进一步拓宽了保险资金的投资范围,比如可“买卖有价证券”和不动产投资等.至此,业界期待已久的政策终于开闸了！
对于不动产投资,参加保险法二期修订的北京工商大学保险系主任王绪瑾教授表示,增加不动产投资已经必须要考虑了,主要原因有两个：一是投资不动产是国际保险业惯例；二是国内不少保险企业实际已经存在不动产投资.在此情况下,将其纳入法律范畴已是必须.然而,据悉该修订草案并没有规定具体的投资形式和比例,对于到底将有多少资金涌入房地产业,各界看法不一.有专家认为,按照目前国外5％的不动产投资比例惯例来看,国内保险企业对于不动产的投资上限估计应在5％,而根据中国保监会的统计,截至今年上半年末,全国保险资金运用余额为27063.3亿元,以5％的比例计算,保险行业可投入不动产的资金将超过1300亿.
对于保险资金可能的投资去向,有专家表示,主要投资方向应该是商业地产.总体而言,保险资金进人不动产的主要目的就是为了获得长期、稳定的租金回报,而不是炒楼.这也是保险公司资产负债比匹配的最好方式.因为通常股票的投资收益率在10％以上,但其风险偏大,债券的投资尽管风险较小,但收益率通常在6％以下,如果希望有一个收益率在6％～10％的投资渠道,那商业地产就是一个最好的选择,它弥补了市场的空缺,也使得保险公司在做资产组合时有更多的选择.有鉴于此,业内人士分析,写字楼、商厦、酒店式公寓将成为保险资金进入楼市的主要切入点.
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基于保险业整体发展的需求,全国人大原则通过的新保险法修订草案,首次明确了保险公司可以投资不动产,这让多数保险公司开始对房地产领域虎视眈眈,甚至喊出了“保险资金投资不动产将拯救房地产业”的极具煽动性口号,而保险资金又是否真能充当起“救世主”的重任呢
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由地下转到地上
很长一段时间以来,尽管业界多次盛传保险资金有望直接投资房地产,但由于保监会一直未有松口,因此房地产领域对保险资金而言仍属禁区.然而,这也只是表面现象.事实上,自2006年开始,众多保险公司就已经开始变相投资,曲线试水房地产行业.从2006年的市场交易情况来看,中国人民财产保险股份有限公司以17亿元将北京银泰中心写字楼B座收入囊中；平安保险通过控股子公司――平安信托斥资20亿元购买中信深圳集团公司部分房地产资产,此外以10亿元信托资金投资其在长沙、苏州的项目建设；泰康保险股份有限公司则分别购买了37913平方米的金融街F2B和65096平方米的北京国际中心l号楼,共计14亿元.而北京国际中心2号楼也被民生保险股份有限公司购买.来自搜房写字楼网的数据显示,2007年诸多保险公司都已购买了物业,累计近20万平方米.而这些保险公司在购买过程中往往都以自用为名,将购买的物业9
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进入2008年,越来越多的保险公司以自用为名进人房地产领域.2008年4月28日,第一太平戴维斯宣布,成功促成北京市场约22亿人民币(312亿美元)的投资交易,交易主体买卖双方分别是中国太平洋保险集团股份公司和兆泰房地产,交易实体是位于北京金融街的丰盛大厦一栋总建筑面积为70818平方米的写字楼项目,目前还未正式竣工.而几乎在同时.中国人寿、民生人寿、太平人寿、生命人寿、中意人寿、中国平安等保险公司也分别在北京CBD、金融街和中关村商圈购买了几千至几万平米不等的写字楼.
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尽管收益颇丰,但由于国家政策一直没有正式放开,因此,保险公司在涉足房地产的过程中也一直“畏首畏尾”,直至正在修订中的保险法允许保险资金投入不动产领域后,保险公司投资房地产的道路才正式由从过去的“暗渡陈仓”走向“明修栈道”.
风险显现
对于苦盼资金的房地产业来说,保险资金的进入无疑将是一个利好消息.业内人士分析,此政策对房地产业来说有最直接的影响,甚至超过对保险资金本身的意义.国际知名销售代理机构戴德梁行今年7月的一份报告显示,中国地产业的信贷资金缺口高达3000亿元,今年下半年的资金缺口更为严峻.更有学者估计,2008年中国整个房地产行业,资金缺口至少达到1万亿元.在此背景之下,巨量的保险资金被视为楼市的“救世主”.
不过,有业内专家认为,保险法修订还有一个立法过程,像这种直接投资房地产市场的情况短期内不会出现.保险法中只有原则性规定,还没有配套的具体规定,后续还要有关监管部门出台规定和细则,包括投资比例和上限等.总体而言,保险资金投资不动产的比例不会太高,预计最多只有5％～10％左右,并会对投资不动产设置相关的“防火墙”,因此,保险资金根本无法承担起“救世主”的角色.
另一方面,也有专家认为,对于保险公司并不熟悉的房地产领域,其投资风险早已昭然若揭.仲量联行近期发布的最新白皮书《快速迈向新北京》显示,北京高档写字楼总存量增长幅度预计达到52％,显著的增长速度将使该类物业在奥运后出现过剩,时间将持续到2009年,空置率也将大幅上升,而过剩的部分到2010-2011年才会逐渐被消化.不仅如此,有专家同时表示,如果保险资金大面积进军房地产市场,很有可能“搅浑”目前的楼市.主要原因在于,一方面会影响到中央调控房地产市场已经取得的战果.就目前我国房地产市场而言,中央政府系列调控组合拳已开始见效,很多城市的房价开始逐渐回落.房价正朝着理性的轨道迈进.如果在这个非常时刻,保险资金大举进军房地产市场,不仅会使国家的调控政策功亏一篑,更为重要的是,会“搅浑”正日渐“透亮”的楼市.
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