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利率,就可以避免采用固定利率所带来的风险.但是,采用浮动利率仍然不能规避所有风险,例如：如果利率上升,保险公司应计利息提高而发放给投保人的养老金不能减少,可能使贷款本息超出房产价值的风险,从而导致保险公司利润损失.总而言之,保险公司在开展住房反向抵押业务时,无法避免利率变化带来的风险,但相对而言,保险公司采用浮动利率是一种较好的选择,同时保险公司还可以利用金融衍生工具期货、期权、互换、远期,以便避险保值,同时对冲利率所带来的风险.
(二)开展贷款发放业务
保险公司所开展的住房反向抵押业务,实际上是一种具有人寿保险性质的不动产抵押贷款业务,即保险公司在开展此项业务时需要进行贷款发放.但是,我国保险公司只能发放人寿保险保单质押贷款,不具备发放其他类型的贷款的功能.目前我国合法贷款发放机构主要包括银行、农村信用社、小额贷款公司等.
在开展住房抵押贷款业务上,银行、农村信用社、小额贷款公司等金融机构在贷款发放业务上已经较为成熟,但是在寿险业务管理、精算技术、对各种指标综合评估等方面,没有保险公司专业.相对于这些金融机构,保险公司已经拥有相对成熟设计精算模型和寿险生命表,且已经有属于其专门的精算部门大量的专业精算人才,在开展住房反向抵押的业务有绝对的优势.但是,目前保险公司没有贷款发放业务,这阻碍了保险公司在开展住房反向抵押业务的进程.
随着我国老龄化趋势的加速,老年人对住房反向抵押业务的需求逐渐增多,我国保险公司也正在准备相关贷款业务.但目前保险公司开展住房反向抵押业务,还需要与银行等具备贷款发放业务的金融机构进行合作.
(三)完善土地使用权属
住房反向抵押合同中,房屋是债权抵押物,抵押人必须拥有抵押物的所有权.
住房反向抵押业务最为成熟应属美国,其实行的是土地私有制制度.在1791年美国《美国权利法案》第五次修正案有关条款中明确：没有合理的补偿,私有财产不能被征收作为公共用途.所以,在美国除非为了公共用途并给予合理补偿,私有土地不能被征收.这条款正是保证美国顺利开展住房反向抵押业务的有利因素.
与美国相比之下,我国房产产权只有70年.在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国发[1990]55号里,第十二条明文规定：居住土地使用权最高年限为七十年.即70年后,土地将被国家收回.这就导致,土地使用权离使用权期限越近,房屋的价值贬值越大；其次,当投保人和保险公司执行合同时,假如投保人房屋使用权到期,或政府城市规划等原因导致土地使用权的收回,会导致房屋所有权归属问题的法律纠纷,保险公司风险加大.解决这些问题需要政府和保险公司进一步完善法律法规及政策规定.另外,如果投保人所抵押的房屋房产产权到期,如果投保人健在,保险公司必须继续支付养老金并且没有追索权,这必然会导致保险公司利益的损失,甚至会导致保险公司的破产.所以保险公司开展住房反向抵押业务养老保险产品时,政府必须承担一定的社会责
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(四)加大对反向抵押的宣传与指导
中国一直有“但存方寸地,留与子孙耕”观念,拥有房屋是家庭最基本的保障.在两代人之间,父母留给子女遗产、子女赡养父母,是存在于彼此之间心照不宣的权利和义务联系,住房反按揭的出现会破坏这种平衡,极有可能引起子女与父母之间隔阂.所以大部分老人不愿意将所拥有的房屋进行反向抵押,害怕子女会因此被指责为不孝,始终认为房屋应该是留给子女的财产.而大部分子女将父母手中的房产当成将来生活的指望,也不愿看到父母将房产抵押掉.
所以中国的传统观念的根深蒂固,部分老年人不能接受反向抵押养老保险产品,在很大一定程度上阻碍了保险公司推行反按揭产品的实施.事实上,住房反向抵押养老保险产品并不是符合所有老年人,而主要是针对于孤寡老人和无子女的老夫妻.尤其是低收入、低资产的老年人,其生活根本没有保障的,住房反向抵押恰恰可以满足他们生活的需求,改善和提高他们生活水平,弥补了因自身资金不足,所带来的养老困扰.上述情况还需要政府及保险公司加强关于住房反向抵押业务的宣传,尤其反向抵押业务涉及因素多,是一种相当复杂的养老保险产品,需要专门咨询机构和相关人才为投保人进行指导和说明.
五、结论
保险公司推进住房反向抵押业务,可以解决人口老化及社会保障系统的缺陷带来老年人养老资金困难问题,提高改善老年人的晚年生活水平.本文通过对保险公司在城镇开展住房反向抵押养老保险产品的具体内容进行解读,并分析住房反向抵押业务在我国实施可行性的因素,得出我国保险公司在城镇开展住房反向抵押业务已经有了充分的条件,具有非常强的可行性；证明了老年人住房反向抵押业务是我国应对老龄化社会养老需求,健全多层次养老保障体系的自然结果.
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本文还提及到保险公司在开展住房反向抵押业务时会遇到一些困境,例如：我国保险公司目前不具备发放贷款功能、土地使用权属问题以及我国传统思想的禁锢等问题.本文对这些有待完善的问题进行了设想,并提出了建议和意见.总体而言,保险公司开展住房反向抵押养老保险产品对社会利大于弊.且在保监会积极地对住房反向抵押的推进下,保险公司借此可以通过试点取得开展此业务的成熟经验,再逐步向全国推广.
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