关于住房类保险论文参考文献,关于保险公司开展住房反向抵押的可行性相关硕士学位毕业论文范文

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摘 要 ：2013年《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》35号文件中明确提出：“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”引起全社会的广泛关注.2014年3月20日,中国保监会向各个保险公司下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见（征求意见稿）》,对保险公司开展住房反向抵押业务进行了详细的规定.

本文主要从保险公司开展住房反向抵押业务的具体内容出发,解读政策对保险公司的具体要求、对投保人的具体要求.并对住房反向抵押业务在我国实行的条件展开论述,通过分析我国的养老社会保障系统现状、城镇居民的住房私有率；房屋二级市场状况；以及保险公司现有的业务基础等方面,讨论保险公司在城镇开展住房反向抵押业务的可行性.

关 键 词 ：住房反向抵押 保险公司 房地产 养老

一、住房反向抵押

(一)住房反向抵押的含义及过程

保险公司开展的住房反向抵押是一种将房产置换成流动现金的新型养老保险产品.投保人群应为60岁以上,同时拥有独立房屋产权的老人.一般是用于老迈的单身人士,或者不愿生育（或不能再生育）的失独老夫妻等.

在不必出售房屋并可以继续使用的前提下,投保人将所持有的房产以反向抵押的形式向保险公司办理住房反向抵押养老保险.保险公司会对投保人的年龄、健康、预计寿命、房产价值及其增值、贷款利率、贷款期限等进行综合评估,根据房屋的估值,分摊到预计寿命年限中,每一期向投保人支付养老金,一期时间一般按月计算.当投保人去世后,保险公司获得房屋的产权,对其进行拍卖或者出租,以获得房产的升值部分；或者由子女或受益人将投保人在保险公司的贷款还清,并支付保险公司利息、保险费等相关费用,获得房产.如果投保人未过世其贷款期限结束,保险公司将会等到老人去世,将房产进行销售、出租或者拍卖,获得房产的升值部分；或者由子女或受益人将投保人在保险公司的贷款还清,并支付保险公司利息、保险费等相关费用,获得房产.

(二)住房反向抵押的理论依据

1.生命周期理论

生命周期理论,即是个人在整个生命周期的不同阶段,使其生活水平和消费支出同其财产水平之间保持稳定的比率,合理分配财富,达到个人资源配置达到最优.一般人的一生可以分为青年时期、成年时期、中年时期和老年时期四个阶段,这四个阶段的理财策略各有侧重.

当一个人处于退休时期,他（她）属于纯粹消费者,需要用在工作时期所积累的储蓄支付.同时人的生命周期与房子的寿命周期一般不一致,房主在购房时多在30岁至40岁左右,中国房子产权年限是70年,假设人的寿命在70岁至80岁寿终正寝,产权还剩余20年至40年,房子的价值还很高.而保险公司推出的住房反向抵押养老保险正可以满足退休后养老金不足或缺失的需求.

2.不动产流动理论

资产流动理论指出,资产只有在不断地流动中才能发挥其作用,流动性是其发挥作用的前提.

在家庭总资产中,住房房产是份额最重、比例最大的资产,往往在家庭全部资产中占有的比重一半,甚至超过一半.一般房屋产权年限是70年,房屋能够长期发挥其作用.同时,老人在退休以后,完全属于纯粹的消费者.如果是儿女未尽到赡养义务的老人时,或者是不愿生育（或不能再生育）的失独老夫妇,他们单纯靠工作时的资金储蓄以及依靠养老保险,可能不能满足其老年人生活需求,可能常常会出现拿着金碗讨饭吃的状况.

为了改善这种状况,在政府的积极支持下,保险公司开始开展住房反向抵押是一项保险业务的新探索、新思路.老年人可以在退休养老时,将其所拥有不具有流动性的房产在保险公司办理相关业务手续,通过住房反向抵押业务,将不动产置换为流动资金,实现其晚年生活水平的改善及提高.

二、关于对我国保险公司开展住房反向抵押的具体内容与解读

(一)保险公司开展住房反向抵押养老保险（试点）的具体内容

根据2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”,2014年3月20日中国保监会下发了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见（征求意见稿）》（简称《征求意见稿》）,其对住房反向抵押养老保险进行了详细规定.

《征求意见稿》中写到,首批试点城市有四个：分别为北京、上海、广州以及武汉,试点工作将至2016年3月31日截止.其中描述,住房反向抵押养老保险产品的投保人群为60岁以上且拥有完全独立房屋产权的老人；参与以房养老试点的保险公司应为：开业满5年；注册资本不低于20亿元；申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%等.而且,具备较强的保险精算技术,具备专业的法律人员,具有房地产物业管理专业人员,具备完善的公司治理结构,内部风险管理和控制体系.试点期间,单个保险公司开展试点业务,接受抵押房屋的评估价值合计不得超过：4%×上一年末总资产不超过200亿的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿的部分.单个反向抵押养老保险合同的初次抵押贷款金额不得超过500万元.此外《征求意见》还提出,该产品的犹豫期不得短于15个自然日.

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(二)保险公司开展住房反向抵押的具体内容解读

1.《征求意见稿》对从业保险公司要求

住房反向抵押业务,打破了我国的老年人靠养老金或靠儿女养老,实现自助养老,缓解社会养老压力,形成多层次养老保障体系,所以保监会对保险公司参与要求非常高.在《征求意见稿》中明确表示,保险公司申请试点时,必须满足的条件大概分为两大部分.

首先,提出申请的保险公司必须有5年以上的营业经验,并且公司在登记注册时的资本额不少于20亿元；保险公司的上一年度末以及最近季度末的偿付能力充足率还不得低于120%.保监会对保险公司的资本提出严格的限定,以确保其在实施住房反向抵押有足够的资本来支持. 其次,对保险公司所需要具备的相关技术及相关技术人员规定了要求.保险公司必须具有保险精算技术,具备对住房反向抵押养老保险进行科学的定价；必须具有专业法律知识的工作人员,能够及时处理反向抵押养老保险相关的法律问题；必须具有管理房地产物业专业人员,具备对投保人所抵押的房产进行日常维护及依法处置的能力；具备完善的公司治理系统以及公司内部风险管理和控制体系,有对反向抵押业务进行专项管理和独立核算的能力等.

2.《征求意见稿》对投保人的要求

保监会规定以房养老保险产品的投保人群应为60岁以上且拥有独立房屋产权的老人.一般情况下,我国退休年龄为：男年满60周岁,女年满55周岁,女工人年满50周岁.这是根据1978年5月24号批准的《国务院关于安置老弱病残干部的暂行办法》和《国务院关于工人退休、退职的暂行办法》规定的退休年龄,一直沿用至今.

退休以后,大部分老年人失去了固定的收入来源,就属于纯粹消费者,需要用工作时期所积累的储蓄以及养老基金支付.但是,我国社会养老存在覆盖面小、养老保障水平低、养老社会保障系统不完善等问题,难以满足老年人在退休后对资金的实际需求.60岁是没有工作收入来源,需要消耗所积累的储蓄的界限.保监会将参与住房反向抵押投保人的年龄限制在60岁以上,也是防止有工作能力的年轻人会因为此产品而放弃工作的一项措施.

3.首批四个试点城市

根据《征求意见稿》,保监会定向选择了几个试点城市.首次批试点城市有四个,即：北京、上海、广州和武汉.从选择的这四个城市可以看出,全是我国一线城市.北京、上海、广州是我国传统意义上的一线城市.2013年底,《第一财经周刊》根据一系列的政治、经济和学术资源等指标综合评比后,选出15个新一线城市,其中包括武汉.所谓一线城市,是指通过对其房价、城市发展水平、生活和收入水平、辐射带动能力、国际知名程度等标准来排名评判的.

可以明显看出,保监会选出这四个城市作试点,对保险公司开展住房反向抵押起到了探索和示范的作用.选择这些城市作试点的意义就是在于：这些一线城市在全国或区域中心城市,对全国或周边多个省份能起到主导作用,具有辐射带动能力；这些城市在政治、经济等社会活动中处于重要的地位,且拥有雄厚的经济基础、先进的教育资源、先进的医疗技术及设备、还有便利的交通.此外我国长期实施计划生育政策,生育率偏低的情况相对其他城市更为明显；这些一线大城市的经济相对于我国其他城市增长更加快速、科技更加先进、医疗条件更加完善,当然人们生活水平更高,人口平均寿命相对其他城市更长.所以在以上因素的共同作用下,这些一线大城市的人口老龄化变得尤为突出.这也为保险公司在这些城市实施住房反向抵押提供了适当的试点环境.

三、保险公司在城镇开展住房反向抵押的可行性分析

(一)养老社会保障系统现状

我国养老保险制度是部分累积制度,就是通常所说的社会统筹与个人账户相结合,由国家、企业、个人三方分别承担费用.社会统筹部分由国家和企业共同筹集,个人账户部分则由企业和个人按一定比例共同缴纳.但是我国传统养老保险制度长期以来存在着不合理的问题,给养老保险带来了巨大的冲击和压力.

首先,存在养老保险的隐性债务.我国的养老保险制度是从现收现付的制度转变成现在的部分积累制养老保险制度,养老权益被重新进行了调整和分配,巨大隐性债务的偿还就落在保险受益人身上.其次,我国养老金运营方面不当.现行的养老保险体系主要组成部分有三个：基本养老保险、企业补充性养老保险和个人储蓄性养老保险.但很多企业不会主动发放补充养老保险,并没有发放到个人手里,因此很多企业的补充性养老保险只是一种表面工作.另外,我国养老保险金目前没有统一的规划,出现较为严重的重复监管现象,造成重复部分的人力、物力等资源浪费.而且,我国的养老保险体制相应的法律法规还不够完善,致使养老保险监管体系也不完善.

综上,我国基本养老体系不够完善,仍存在漏洞,因此保险公司开展的住房反向抵押业务可以作为一种新型的养老模式,对我国现行的养老保险体系进行有效的补充.

(二)城镇住房私有率

1994年7月18日,国务院发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》国发[1994]43号,文件明确了城镇住房制度改革的根本目的：“建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度,实现住房商品化、社会化；加快住房建设,改善居住条件,满足城镇居民不断增长的住房需求.”

各地方政府响应号召,房地产市场快速发展,城镇居民的居住面积、居住条件和住宅配套设施得到了很大改善,使我国的住房商品化程度大大提高.至2010年年底,中国城镇人均住房建筑面积由1998年的18.7平方米提高到2010年的31.6平方米,是1978年城镇人均住房建筑面积的4.7倍.且2010年年底,城镇居民家庭自有住房率为89.3%,其中城镇居民家庭拥有原有私房占11.2%,家庭拥有房改私房占40.1%,家庭拥有商品房占38.0%.拥有单栋住宅、四居室、三居室的城镇居民家庭比例分别为4.5%、4.3%和32.7%,分别比2005年提高1.6、0.3和3.6个百分点.可见我国城镇居民住房私有率水平逐年提高,为保险公司在城市开展住房反向抵押业务提供了充足的房源.

(三)房屋产权可交易性

保险公司开展住房反向抵押业务,需要一个交易手续比较简化、交易成本比较低、交易平台及系统比较成熟的二级市场.1990年5月19日国务院令第55号《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》里第二条规定：“国家按照所有权与使用权分离的原则,实行城镇国有土地使用权出让、转让制度,但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外.所以城镇居民可以将自己的土地使用权进行出让、转让,促使住房二级交易市场形成.”

随着我国住房制度改革的进一步加深,我国已经全面开启住房二级市场.随着我国住房二级市场将逐步成熟稳定,交易的程序随着二手房交易市场的成熟逐步简化,交易相关费用也随着交易规模的扩大逐步降低,这使得银行在合同到期获得抵押房屋产权之后便于在市场上进行交易,收回贷款本息并从中获取较大的收益,这为发展住房反向抵押贷款提供了市场基础条件. （四）保险公司现有的业务基础

1949年10月20日,中国人民保险公司成立,新中国统一的国家保险机构的诞生,自此中国保险已经拥有了65年发展史.随着我国经济迅速的发展,金融市场及体制逐渐完善,保险业也逐步成熟.现阶段我国保险公司对于开展住房反向抵押业务已经有了一定的业务基础.

开展住房反向抵押业务的运作过程相对复杂.首先,需要确定合理的按揭率.住房反向抵押业务的运作过程复杂,保险公司需要对投保人进行综合的评估,其中涉及到投保人的年龄、健康、预计寿命、房产价值及其增值、贷款利率、贷款期限等多方面因素.我国保险公司经过65年的发展史,对这些数据已经拥有大量的积累,在对投保人各项数据进行评估时,有了很大的优势.

其次,还需要对风险的应对和控制能力.在投保人和保险公司签署合同后,随着时间的推移,在实施反向抵押时,由于房地产价格的变动、投保人健朗状况的变化、市场利率的浮动等不确定因素越来越多,保险公司所面临的风险随之越来越大.现阶段我国一些大型保险公司在设计精算模型和寿险生命表有了相对成熟的经验,并且已经拥有专门的精算部门和大量的专业精算人才,为住房反按揭在我国开展提供了有力的技术支持.

综述上文,我国保险公司开展住房反向抵押已具备的有利条件大致为：一是目前我国城镇住房私有率逐年提高；二是随着我国住房制度改革的进一步加深,住房二级市场逐步成熟；三是保险业不断地发展,保险公司已经拥有开展住房反向抵押业务的业务基础.因此,保险公司在我国开展住房反向抵押业务已经有了外部对其需求及内部的有利条件,保险公司在城镇开展住房反向抵押已经具有非常强的可行性.

四、住房反向抵押有待完善方面的设想

(一)采用浮动利率规避风险

保险公司在开展住房反向抵押业务时,利率风险是其重要影响因素之一.保险公司在计算利率时可以采用固定利率和浮动利率两种方式计算.

如果保险公司在采用固定汇率时,首先,当市场利率变化时,参与住房反向抵押业务的房屋房产价值会受到影响,而保险公司却无法控制因利率变浮动而导致房产价值的变化；其次,当市场利率上升时,保险公司的回报率将相对降低,即房屋房产价值减少,导致保险公司失去其他投资机会,其机会成本增加.如果保险公司开展住房反向抵押业务时采用浮动

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