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“后8.31”收紧资金链,开发商谋划融资新结构
境外资金、国内保险资金、中小企业财团及REIT将成主力
中国的房地产投资“机构化”趋势正在逐渐成型.目前,这些浮出水面的机构投资者包括外资基金及境外商业银行、国内人寿保险及养老保险基金、各种形式的信托、财团或集合投资基金等等.
“后8.31”时代开发商资金链紧张期待新融资
2004年8月31日以后,政策规定所有土地必须以公开“招拍挂”的方式交易.政府对银行介入房地产开发的限制和“招拍挂”后对开发商缴纳土地出让金的实在压力,在房地产投资机构化的过程中起了最重要的推动作用,这一转变的本质还源自于房地产行业的资金密集型性质.越来越多的中小地产商在以资金搏土地的“后8.31”时代突然面临生死存亡的问题,即使是大型开发商也因政策的变化拉紧了资金链条,而不得不重新安排开发计划和融资结构.这就为机构投资者的进入提供了土壤和条件.
房地产投资机构化另一个历史性的机遇是：2004年表现欠佳的股票市场将机构投资者和个人推向了房地产市场,更多的资金开始寻找进入房地产的途径.
境外资金搏人民币升值
2004年以来,境外资金加快了进入中国房地产市场的步伐,特别是近几个月来,他们投资中国不动产市场几乎已迫不及待.境外资金包括房地产投资基金和外资银行,近来在市场上活跃的房地产基金和外资银行包括：摩根士丹利房地产基金、德意志银行房地产基金、ING房地产基金、德国HYPO国际房地产投资银行、加拿大亚太国际集团、雷曼兄弟亚洲投资有限公司等等.
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境外资金最大的赌注是人民币的升值预期.在国际投资人眼中,中国的不动产是以美元来定价的.美元贬值,使中国的房地产相对于已经升值的其他国际货币而言就显得相对便宜.而一旦汇率发生巨大变动,以美元投资的中国不动产将相对于其他美元资产大幅度升值.中国的房地产市场仍处于上升期,市场容量的存在一定程度上化解了非理性的投资冲动和市场不透明不规范所带来的风险,从而使这个不规范的市场能够为国际投资者所容忍.
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国内保险资金通过“可传债”等间接进入
当前,由于保险资金运用的管理约束,人寿保险基金和养老保险基金还处于蛰伏状态.但在未来几年它们将是中国房地产行业最引人瞩目的机构投资者.一些保险机构已经开始关注并研究房地产行业,并开始试图以间接的方式将保险资金以债权或股权的方式投资于一级城市的住宅或商用物业.
截止2004年8月末中国保险资产规模达到11116亿元.按照国际惯例,如果保险资金中拿出5%投资于房地产股权市
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目前,国内保险公司的允许投资品种中还未能加入房地产直接投资.但是间接投资已经出现.2004年“万科”（000002）发行可转债的结果显示,数家大型保险公司在该转债的发行中大举介入.平安保险、中国人寿、中国再保险公司、泰康人寿以及安联大众人寿保险均参与了此次万科可转债的发行,这是保险资金获准投资可转债以来保险公司最大规模的投资行为.
中小企业结盟投资房地产势在必然
房地产业与高利润相伴的是政治资源与资本资源的越来越高的门槛.对中小型企业而言,“军团作战”将是迅速跨过门槛、占领市场的途径.
早在2002年7月,“中城房网”（中国城市房地产开发商协作网络）就成立了联盟投资管理公司,在“中城房网”内部采用基金方式,与当地开发商合作,目前已开始开发位于河南郑州的首个“联盟新城”.与出现于2004年6月的温州财团不同的是,“中城投资”的股东全部是资深的房地产开发商,而发起中瑞财团的九家企业来自于温州各不同行业,九家公司平分股权.中弛财团则是两家股东为主,多家股东占小股份.
无论是“联盟”还是“财团”,它们实质上是一种为进入资金密集型的房地产产业而形成的投资机构.从比较学研究的角度看,“温州财团”类的组织更像美国早期的房地产“辛迪加”.“辛迪加”是市场竞争演变出来的企业组织形态.它的特定意义在于行业内由数个企业出资设立联合公司,避免因相互竞争而造成资源浪费,在行业内成为垄断者,从而达到规模经济和利润最大化的效果.房地产“辛迪加”在中国的出现目前已势属必然.
怎样写好资金论文
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上述三种机构化的势力以及呼之欲出的“房地产投资信托”（REIT）将会成为未来房地产市场的主角.不过,急于进入的境外资金在豪赌人民币汇率的前提下不可否认地带有热钱的色彩.另外,虽然中国房地产仍处于早期增长的特殊历史阶段,但房地产大周期的存在是不可否认的行业特性.未来格局会发生什么样的变化,这种变化会如何影响政策决策者的态度,保险基金是否真的会成为房地产业的主流机构投资者,投资联盟的新生和成长仍有待观察.
作者供职于万通地产股份有限公司
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