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[摘 要 ]住宅小区车位、车库所有权归属问题是开发商与业主之间常见的纠纷之一.《物权法》虽对小区的车位、车库权利归属作了相关规定,但是由于规定得过于原则以及并未完全注意到我国小区车库的权属现状,在实践中因车位、车库归属问题引发了种种争议.文章针对住宅小区中车位、车库的权利归属及行使限制问题,通过对法律规定以及各种观点的合理及不足之处予以较全面的审视和探讨,以期能够比较清晰地明确其权属问题,也望有助于现实中车库交易的操作.
[关 键 词 ]车位；车库；所有权归属；物权法
[作者简介]林玮,福建尚民律师事务所律师,福建泉州362000
[中图分类号]D923.2 [文献标识码]A [文章编号]1672—2728（2013）01-0061-04
2007年10月1日,我国物权法正式施行,其中设专章对建筑物区分所有权进行规定.2009年3月23日,最高人民法院通过了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,进一步明确了规范和调整建筑物区分所有权的相关法律关系.但在现实中,随着业主们权利意识的增强以及住宅小区中各项配套设施经济利益的上升,关于住宅小区的车位、车库、绿地等共有权纠纷层出不穷,其主要争议点在于住宅小区中各项配套设施如绿地、车库、车位、屋顶露台产权归属及处置和收益权如何确认.对此,从理论界到实务部门各执一端,众说纷纭.本文拟对其中的车位、车库所有权归属问题进行分析,以期从中发现法律规定以及各种观点的合理及不足之处,并进一步探求解决争议之思路.
一、我国现行法律对车位、车库归属相关规定之考察
我国《物权法》第74条规定：“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要.建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有.”该条文共三款,除了第3款规定“占用业主共有的道路或者其他场地”而建的车位归业主共有外,第1、2款的规定并未明确建筑区划内的车位、车库的所有权是归何方享有.
除了上述规定外,最高人民法院在《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条中明确：“建设单位按照比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定.前款所称比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例.”该解释中也未明确车位、车库的性质以及所有权归何方享有.
由此可见,我国法律对车位、车库归属并未明确规定,车位、车库归属问题尚待讨论.上述规定存在的问题主要表现为：
第一,对于车位、车库的性质和权属规定不明确.车位、车库的性质属于基础理论问题,只有对于车库、车位的性质有正确认识,才能对物权法相关规定进行正确理解.有学者认为,车位、车库是住宅小区业主共同生活的重要性辅助设施,因此在性质上属于住宅小区的配套设施.车库、车位相对于专有部分具有相对的独立性,并非专有部分的从物,只是配套设施.既然是小区配套设施,那么应当优先为专有部分的业主使用,只有在满足本小区业主停车的需要后才能考虑为小区外其他人服务.但从上述规定中可以看出,房地产开发商可将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式进行处分,说明了房地产开发商对于在项目建设时按照规划批准的车位、车库是可以拥有所有权的.将项目建设时按照规划建设的车库、车位交由当事人自行协商,存在不足.因为房地产开发商作为销售方以及拟定合同方,为了自身利益往往以格式条款的形式剥夺业主的权益,交由业主和房地产开发商自行协商的方式不能最大限度地保护作为弱势方的业主的权益.而且,上述条文对于没有约定或约定不明确时如何处理车位、车库的权属问题并未提及,而司法实践中的大量车位、车库权属纠纷都是由于没有约定或当事人约定不明而引发的,该规定因无具体可操作的条款,不能有效地解决实践中车库、车位的权属纠纷问题.
第二,“首先满足业主需要”的规定存在不足.尽管物权法中明确规定建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要,但该规定两样缺乏可操作性,只能适用于房屋初始销售阶段.该规定所提及的无条件满足业主使用停车位的需要,也不属于优先购买权的规定.只要房地产开发商在初始销售时按照法律规定的比例向单个业主提供了停车位,在后来的业主人住后新购置了车辆,或商品房出售给新业主后,新业主需要车位时,可能房地产开发商早已将初始销售时除业主购买后剩余的停车位已销售小区外第三人,新购车辆的业主以及购买二手房的新业主均很难再向房地产开发商进行“首先满足业主需求”的主张.因此,有学者建议,可由法律规定一定的除斥期间,在此期间业主若不向房地产开发商主张购买的,开发商有权将车库、车位出租给业主以外的人,以满足新购车辆的业主可能对车库、车位的新增需求.
由此可见,我国物权法关于车位、车库归属问题规定,不仅无法达到车位、车库物尽其用的目的,也无法解决业主和开发商愈演愈烈的车位、车库权属矛盾.
二、现时各界对于车位、车位所有权归属的主要争议
对于车位、车位权属纠纷最大的争议焦点是住宅小区内的车库、车位在法律未规定为共有部分,而且当事人未约定或约定不明时归谁所有,在理论上以及实践中主要有以下几种观点：
第一,开发商归属说.该观点认为住宅小区内的车位、车库应该归房地产开发商所有.因为房地产开发商在住宅小区开始规划设计、建设施工到交付房屋的过程中,其始终独自享有对建筑物的所有权和土地使用权,作为原始的建筑物以及配套设施的所有权人,有权处分其自己的财产,有权出售房屋以及车位、车库.另外,将没有约定或约定不明的车位、车库权属认定归房地产开发商所有有利于鼓励其开发更多的停车位,缓解目前停车难的问题. 第二,业主共有说.该观点认为小区车位、车库的所有权应当属于全体业主共有.同意该观点的学者对此从不同角度进行分析.一是从土地使用权的角度分析小区停车位、车库的法律性质.因我国实行的是“地随房走”或“房随地走”的房地产法律原则,因此房地产开发商将住宅小区全部建筑物出售给业主后,小区的土地使用权已相应转移给全体业主,如开发商保留对车位、车库的所有权,将造成房与地分属于不同权利人所有的矛盾.因此住宅小区车位、车库属业主共有.二是从停车位独立于专有部分来看,专有部分之外的全部包括车位均应属于业主共有,而且房地产开发商很难将开发车位的建筑成本排除在总成本外单独计算,实际业主在后买专有部分时已经分担过车位价值的款项,因此停车位属于业主共有,房地产开发商元权处分.三是从土地用途角度进行分析,认为住宅小区的土地用途即是住宅用地,而车位、车库属于房屋的配套设施,属于业主共有,开发商将车库当成专有部分单独出售、出租属于任意变更土地用途,将侵犯业主应享有的权利.四是从小区车位、车库属于业主居住的辅助设施来看,在性质上属专有部分的从物.依照主物与从物随的关系,小区车位、车库应属业主共有.
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第三,合同确定说.该观点认为应当依在当事人签订的《商品房买卖合同》中进行的约定来综合判断小区车库的归属.认为应尊重当事人的意思自治原则,如果法律没有对车位、车库进行规定归属,则应该从多方面考虑包括土地使用权的归属、投资成本归属、当事人的特别约定等在个案中确定车库、车位的最终权属,这样也符合市场经济的内在要求.
第四,分摊说.该说认为要认定车位、车库的归属,可视车位、车库是否计入住宅小区的公摊面积内,如计入公摊面积,表明车位、车库成本已被房地产开发商计算至专有部分的销售价格中,已由业主在购买专有部分时一并支付过相应的车库、车位价值,该车库、车位应由全体业主共有.
第五,容积率计算说.在权属认定标准上,还有人认为可以以车位、车库是否计入住宅小区容积率,如计入容积率则可单独进行登记,对于没有约定的车位、车库由房地产商享有所有权；反之,不计算容积率的车位、车库由业主共有.
三、我国现行法律制度下车位、车库所有权归属确认之思路
我国《物权法》第74条的规定,除了法定属于共有部分的车库和车位,当事人即可以通过约定的方式确定建筑区划内的车位、车库的归属.但在约定前究竟是谁对该车库、车位享有所有权呢?根据我国《合同法》第132条之规定,行为人只有对标的物享有所有权的前提下,才可以予以合法处分,即只有车位、车库属于房地产开发商所有的前提下,才可能通过出售、出租或附赠的方式与业主约定车位、车库的权利归属；否则房地产开发商以出售、出租或附赠方式处分车位、车库即没有正当权源,属于无权处分.因此,从物权法的上述规定可以推定出立法本意是以开发商在与业主进行约定前拥有该车库、车位的所有权为前提,当然,对于尚未处分（即尚未出售及附赠等）的车库、车位也拥有所有权.然而,对该规定进行如此理解是否正确及是否符合事实呢?笔者认为不然,应区分情况而定.追终溯源,从车位、车库是否计人容积率以及公摊来解释、运用该规定,房地产商并非对所有车位、车库必然享有所有权.
第一,以车位、车库面积是否已计入容积率来看.从我国现行的房地产相关法律法规看.房地实行一体化原
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第二,以车位、车库面积是否已计入公摊来看.本文前述分摊说中提及的车位、车库是否计入住宅小区的公摊面积内来区分车位、车库的权属.如计入公摊面积,表明车位、车库成本已被房地产开发商计算至专有部分的销售价格中,已由业主在购买专有部分时一并支付过相应的车库、车位价值,该车库、车位应由全体业主共有.但有研究者认为,该观点不能单独用来确认车位、车库权属,因为业主对计人公摊部分的车位、车库买单只是投资关系,其投资与权属确定不能简单画上等号.笔者亦赞同该观点对于前述分摊说的批判,公摊计算与否与车位、车库的产权制度存在差异,通俗地讲,即并非出钱就能取得所有权.尤其是,在我国《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中已将作为独立空间销售的地下车位、车库不列入公摊中,简单依照公摊说无法正确确认车位、车库尤其是具有地下独立空间的车位、车库的所有权归属.
因此,分摊说必须与容积率计算说相结合,即只有在车位、车库面积计入单独建筑面积,没有进行计算公摊,这样的车位、车库,在取得其他条件后有独立的权属,才能归房地产开发商享有所有权,可以依法单独转让.如车位、车库面积没有计入单独建筑面积,而是进行公摊,即计入住宅小区共有建筑面积,则房地产开发商无权擅自以出售、出租或附赠的方式处分.笔者认为,从车位以及车库是否计入容积率以及公摊来确定住宅小区车位、车库的权属较为妥当,该标准更为客观,也符合我国产权取得制度的相关规定,在解决了车位、车库的权属源权问题后,约束房地产开发商只能对其拥有所有权的车位、车库进行处分、收益,只有这样,才能维护作为房屋交易中相对弱势的业主的合法权益.
现在我们面对的是,从车位以及车库是否计入容积率以及公摊来确定住宅小区车位、车库的权属标准应如何操作的问题.因容积率、以及公摊面积的计算都是十分专业的问题,普通民众根本难以清楚明确地了解到该两项内容.所以,笔者认为,国家有关房地产管理机关应加强对该两项内容的审批和监管,具体而言,土地资源管理部门、规划、房地产管理部门等监管机构通过制定专项制度要求房地产开发商从项目立项开始,即对车位、车库设施单独立项,单独计算其建设费用、材料费、人工费等,单独进行审批,房地产开发商在进行项目备案、建设、出售等相关环节应明确公示该两项内容详
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